Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Toruniu

POSTANOWIENIE

Dnia 20 kwietnia 2023 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Jolanta Sikorska

Protokolant: Starszy Sekretarz Sądowy Małgorzata Kunińska

po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2023 r. w Toruniu na rozprawie sprawy z wniosku Z. K. z udziałem J. J. i K. K. (1) o nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia;

postanawia:

I.  oddala wniosek;

II.  zasądza od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki J. J. 152,- zł ( sto pięćdziesiąt dwa zł ) tytułem kosztów postępowania w sprawie.

Sygn. akt X Ns 746/21

UZASADNIENIE

Wnioskiem z września 2021 Z. K. domagał się stwierdzenia, że z dniem 8 maja 2009 nabył wraz z żoną K. K. (1) do wspólnego majątku w drodze zasiedzenia własność pasa gruntu stanowiącego część działki oznaczonej w ewidencji nr 377/2 o pow. ok. 0,0828 ha, położonej w Z. Wielkiej, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą numer (...).

W uzasadnieniu wniosku wskazał, że jest właścicielem działki sąsiedniej o nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr Kw (...). Działka, której dotyczy wniosek jest własnością J. J.. W przeszłości obie działki stanowiły całość należącą do L. J. – ojca J. J.. W dniu 22 marca 1989 L. J. sprzedał małżonkom K. niezabudowaną część swojej nieruchomości, oznaczonej potem jako działka (...). Nabywcy zaraz po zakupie ogrodzili działkę w ten sposób, że płotem objęli także pas gruntu stanowiący część działki (...). W dniu 11 sierpnia 1989 K. zaciągnęli kredyt inwestycyjny i po otrzymaniu pozwolenia na budowę z 8 maja 1989 postawili na kupionej działce ubojnię zwierząt i masarnię. Z planu zagospodarowania przestrzennego dla gminy Z. wynika, że budynki zostały zbudowane najpóźniej w 1990 – w planie mowa jest o istniejącej ubojni. Zajęty pas gruntu – część działki (...), był wykorzystywany jako droga dojazdowa do budynków, w których prowadzono ubojnię i masarnię. Nabywcy na skutek zaciągania kolejnych zobowiązań popadli w zadłużenie a ich nieruchomość została zlicytowana. Z. K. nabył tą nieruchomość na licytacji w dniu 31 marca 2000. Konserwował ogrodzenie wzniesione przez K., jednak nie zmieniał jego położenia. Droga dojazdowa była przez niego utwardzana. Wnioskodawca był przekonany, że pas gruntu obejmujący drogę przynależy do kupionej przez jego na licytacji nieruchomości ponieważ był on objęty ogrodzeniem postawiony przez poprzednika. Pozostawał przy tym w dobrej wierze co do przynależności spornego pasa gruntu bowiem był przekonany, że skoro udzielono pozwolenia na budowę budynków ( usytuowanych jak się potem okazało na granicy obu działek (...) ), to organ administracyjny ustalił wcześniej, że budynki są usytuowane od granicy działki zgodnie z przepisami prawa budowalnego. Nikt z sąsiadów nie składał sprzeciwu kiedy toczyło się postępowanie administracyjne w przedmiocie pozwolenia na budowę tak posadowionych budynków. Zdaniem wnioskującego gdyby ówczesny właściciel działki (...) nie był w posiadaniu pasa gruntu należącego formalnie do działki (...), to budynki nie zostałyby posadowione na gruncie w obecnym kształcie a tymczasem przeszły one pomyślnie procedurę odbioru.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż bieg zasiedzenia rozpoczął się w dniu 8 maja 1989 czyli w dacie wydania pozwolenia na budowę. Przy założeniu, że był w dobrej wierze, oraz po doliczeniu okresu posiadania jego poprzedników prawnych czyli małżonków K., termin nabycia spornego pasa gruntu w drodze zasiedzenia upłynął z dniem 8 maja 2009.

Uczestniczka postępowania J. J. w odpowiedzi na wniosek domagała się jego oddalenia wskazując, ze wcześniej złożyła pozew o wydanie spornego pasa gruntu a sprawa toczy się pod numerem I C 2167/20. Wskazała, że pozwolenie na budowę z maja 1989 mówi o wytyczeniu dopiero w przyszłości planowanego obiektu. Ok 2011 wnioskodawca dwukrotnie występował do Gminy o zgodę na nowy zjazd ze swej nieruchomości z uwagi na fakt, że pas spornej drogi należał do L. J.. Wnioskodawca w latach 2003/2004 samowolnie, czyli też bez zgody właścicieli sąsiednich gruntów, rozbudował swoje zabudowania. Nie jest prawdą, ze ogrodzenie wraz z bramą powstało zaraz po zakupie działki przez K. ponieważ :

1.  w pozwoleniu na budowę i w dokumentacji architektonicznej nie ma ani słowa o ogrodzeniu czy płocie;

2.  kredyt został zaciągnięty na budowę masarni, która z przyczyn oczywistych nie mogła powstać w terminie miesiąca czy dwóch od jego udzielenia;

3.  skoro pozwolenie na budowę właściciel otrzymał w maju 1989 a kredyt – w sierpniu 1989 to nie jest możliwe aby ogrodzenie powstało wcześniej bo w marcu 1989;

4.  ogrodzenie powstało na działce (...) - trudno zrozumieć zatem twierdzenia wnioskodawcy, że nabywca sąsiedniej działki zaraz po jej zakupie, zanim nawet dostał pozwolenie na budowę, już zbudował na sąsiedniej działce ogrodzenie i bramę.

Zdaniem uczestniczki budowę masarni co najwyżej rozpoczęto w 1990 ale na pewno jej nie zakończono w tym roku. Ogrodzenie zaś powstało najszybciej w połowie lat 90. Ojciec uczestniczki zezwolił nabywcy działki (...) czyli K. na przejazd samochodów przez jego działkę po spornym pasie gruntu. Zwierzęta nie były pędzone na rzeź tą drogą - wjazd do masarni był z drugiej strony. Powstała wtedy tylko brama wjazdowa, bez ogrodzenia. Ogrodzenie powstało kilka lat później i nie tworzyło zamkniętej całości ze względu na potrzebę dojazdu jej ojca na swoje pole na tyłach masarni.

Obecne ogrodzenie nieruchomości powstało po nabyciu jej przez wnioskodawcę. W ewidencji gruntów pojawiło się dopiero w 2012. Pełne ogrodzenie powstało dopiero wtedy kiedy zaczął ginąć wyprodukowany przez wnioskodawcę towar. Rodzice uczestniczki informowali wnioskodawcę, że są właścicielami spornej obecnie drogi gruntowej. W ocenie uczestniczki nie ma podstaw aby przyjąć dobra wiarę po stronie wnioskodawcy.

Sąd ustalił co następuje :

Małżonkowie J. byli właścicielami nieruchomości położonej w Z. Wielkiej o powierzchni ponad 9 ha. W jej skład wchodziła między innymi działka nr (...). Działka (...) nie była zabudowana i była wykorzystywana jako pole uprawne. Przed marcem 1989 małżonkowie J. podzielili działkę (...) na dwie części : z działki (...) wydzielili 2 hektary na sprzedaż – powstała w ten sposób działka nr (...) a grunt, który pozostawili sobie został oznaczony jako działka (...). Działka wydzielona na sprzedaż przylegała do drogi publicznej. Działka (...) także miała do niej dostęp choć był to tylko wąski pas gruntu pozwalający na przejazd samochodem ( dowód : mapa nieruchomości oraz akt notarialny k. 3 i 4-5 akt księgi wieczystej ).

Aktem notarialnym z 22 marca 1989 małżonkowie J. sprzedali małżonkom K. niezabudowaną działkę (...) o powierzchni 2 ha. W umowie sprzedaży strony odwoływały się do mapy nieruchomości obrazującej jej kształt, położenie względem drogi publicznej i sąsiedniej nieruchomości oraz powierzchnię. Zgodnie z zapisami umowy sprzedaży wydanie działki (...) nabywcom nastąpić miało dopiero 31 sierpnia 1989 ( dowód : mapa i umowa sprzedaży k. 3 i 4-5 akt księgi wieczystej ).

Już 8 maja 1989, a więc przed terminem wydania nabywcy nieruchomości, S. K. otrzymał decyzję administracyjną o pozwoleniu na budowę masarni z ubojnią i lokalem handlowym wg załączonego projektu na działce (...). Decyzja wskazywała, że należy wytyczyć obiekt na działce a następnie zgłosić termin rozpoczęcia budowy na siedem dni wcześniej. Traciła ważność w terminie dwóch lat. Ani pozwolenie na budowę ani projekt techniczny z nim związany nie obejmowały i nie przewidywały jakiegokolwiek ogrodzenia wokół zabudowań inwestycyjnych ( dowód : pozwolenie na budowę oraz projekt – akta administracyjne ).

W dniu 11 sierpnia 1989 S. K. otrzymał w (...) kredyt inwestycyjny na sumę 118.000.000,- starych zł ( dowód : oświadczenie banku oraz wniosek o wpis hipoteki k. 7 – 8 akt księgi wieczystej ).

J. sprzedał K. wyodrębnioną geodezyjnie działkę (...), pozostawiając sobie obok sporny obecnie pas gruntu dający mu bezpośredni dostęp do drogi publicznej po to żeby móc wjechać na swoje pole np. kombajnem albo innym sprzętem rolniczym. Budowa budynków trwała około roku – półtora roku, na pewno nie był to proces trwający kilka miesięcy. Najpierw stanął budynek produkcyjny. Przy jego budowie pomagał K. jego syn M.. Kiedy trwała budowa ani ogrodzenia nieruchomości ani żadnej bramy przy zjeździe z działki (...) na drogę publiczną jeszcze nie było. Dzięki temu J. miał poprzez sporny obecnie pas drogi swobodny dostęp do swego zboża, które składował z tyłu działki K. ( dowód : zeznania świadka T. S. z 5 kwietnia 2022 - 42:37-51:19 oraz 1:00:55-1:02:46 i prot. skrócony k. 93 oraz zeznania świadka M. K. z 5 kwietnia 2022 – 1:39:09 – 1:52:27 i prot. skrócony k. 94, zeznania świadka A. J. z 21 czerwca 2022 – 10:02- 23:06 i prot. skrócony k. 130 – 131 v ).

Jak się finalnie okazało, budynki zostały wzniesione tuż przy granicy z działką J. ( bezsporne ).

Projekt budowlany z marca 1989 w żadnym miejscu nie poruszał ani problematyki posadowienia budynków na działce i koniecznych odległości od granic ani tym bardziej kwestii ogrodzenia ( dowód : projekt z marca 1989 i załączone do niego szkice techniczne dotyczące tylko zabudowań ).

W trakcie trwania procesu inwestycyjnego żaden z sąsiadów nie składał żadnych formalnych ( do organów administracyjnych ) ani faktycznych sprzeciwów ( do K. ) co do posadowienia budynków ( bezsporne ).

J. obserwowali proces budowy ale bliżej szczegółami się nie interesowali. Ponieważ K. pobudował się jednak zbyt blisko pasa gruntu sąsiada, dogadywał się potem z J. w sprawie umożliwienia mu korzystania ze spornego obecnie pasa gruntu na potrzeby dojazdu przez rolników do miejsca odbioru zwierząt. J. zgodził się ponieważ otrzymał zgodę K. na dojazd na swoje pole przez działkę K. ( dowód : zeznania świadka A. J. z 21 czerwca 2022 – 10:02- 23:16 i prot. skrócony k. 130 – 130 v ).

Zanim rzeźnia zaczęła działać K. musiał spełnić wymogi sanitarno – epidemiologiczne. Grunt obok miejsca przyjmowania żywych zwierząt na rzeź musiał być wybetonowany i odpowiednio zabezpieczony tez z uwagi na drastyczność działalności mającej miejsce w środku – weterynaria prawdopodobnie wymagała ogrodzenia terenu wokół punktu odbioru zwierząt, żeby przerażone zwierzęta nie mogły uciec. Ogrodzenie stanęło kiedy zakład już produkował czyli przyjmował zwierzęta od rolników i je zabijał. J. zgodzili się na budowę ogrodzenia żeby sąsiad, któremu przecież sprzedali ziemię, mógł prowadzić swoją działalność gospodarczą. Nie domagali się potem od K. żeby przestali jeździć ich drogą albo im ją zwrócili bo współpraca sąsiedzka układała się dobrze ( dowód : zeznania świadka T. S. z 5 kwietnia 2022 - 42:37-51:19 oraz 1:00:55-1:02:46 i prot. skrócony k. 93 oraz zeznania świadka M. K. z 5 kwietnia 2022 – 1:39:09 – 1:52:27 i prot. skrócony k. 94, zeznania świadka A. J. z 21 czerwca 2022 – 10:02- 23:06 i 25:20-30:25 i prot. skrócony k. 130 - 130v ).

Rolnicy przywozili zwierzęta na rzeź o świcie. Wjeżdżali bramą wjazdową z drogi publicznej posadowioną na działce (...) czyli patrząc od strony tej drogi – na lewo od budynków przedsiębiorstwa. Dalej jechali prosto mijając po prawej stronie te budynki, za nimi skręcali w prawo i ponownie w prawo wokół budynków, wjeżdżając na wybetonowany tylko na odcinku wzdłuż tych budynków pas gruntu, który jest obecnie przedmiotem sporu stron. Z tej strony budynków było zorganizowane miejsce odbioru zwierząt przez przedsiębiorcę zajmującego się ich masowym zabijaniem i przerabianiem na żywność ( dowód : zeznania świadka D. M. z 5 kwietnia 2022 – 6:47-18:55 i prot. skrócony k. 92 – 92v,

M. K. (2) dowiedział się, że ojciec nie był właścicielem spornego obecnie pasa gruntu około 2008, kiedy to starał się o pozwolenie na budowę domu dla siebie. Zaraz po zakupie działki jego ojciec i J. rozmawiali o tym, że J. będzie dojeżdżał na swoje pole swoim pasem gruntu obok działki K.. W praktyce z tego pasa gruntu nie korzystał często ponieważ było mu wygodniej i krócej jechać przez bramę zjazdową z działki (...), na co miał zgodę K.. Czasem korzystał też z dojazdu na swoje pole przez działkę J. A. (1) ( dowód : zeznania świadka M. K. z 5 kwietnia 2022 - 1:39:09 – 1:52:27 i prot. skrócony k. 94, zeznania świadka J. A. z 5 kwietnia 2022 – 1:11:09 – 1:14:35 i prot. skrócony k. 93 – 93 v, zeznania świadka A. J. z 21 czerwca 2022 – 10:02-17:50 i prot. skrócony k. 130 -131 v ).

S. K. nie był w stanie spłacać swoich długów, w związku z czym wierzyciele wszczęli egzekucję z jego działki (...). W styczniu 1999 komornik Sądu Rejonowego w Toruniu ogłosił, że 17 lutego 1999 odbędzie się pierwsza licytacja działki (...). Wskazano, że ma ona powierzchnię 2 ha i jest zabudowana budynkiem produkcyjno – masarskim oraz gospodarczym. W ogłoszeniu wskazano, że dla nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Toruniu księga wieczysta numer (...) a nadto, że w ciągu dwóch tygodni przed licytacją można oglądać nieruchomość w dni powszednie w godzinach 8.00 – 15.00, zaś akta postępowania egzekucyjnego można oglądać w Sądzie Rejonowym w Toruniu w sekretariacie Wydziału Cywilnego. W aktach księgi wieczystej założonych dla nieruchomości po jej zakupie czyli w marcu 1989 znajdowała się jej dokładna mapa obrazująca jej granice, w szczególności fakt że nie jest jej częścią wąski pas gruntu na prawo od budynków patrząc od strony grogi publicznej ( dowód : kopia karty 29 akt nadzoru I Co 5/98 – karta 154 akt oraz mapa działki (...) k. 3 akt KW ).

Do licytacji stanął Z. K., któremu w sądzie towarzyszyła córka M.. Córka pamięta, ze ojciec oglądał jakieś mapy. Generalnie jednak oglądali nieruchomość przed licytacją na miejscu. Ogrodzenie od strony punktu przyjęć zwierząt już było posadowione – obejmowało część pasa gruntu należącego do sąsiedniej działki (...) ( dowód : zeznania świadka M. P. z 5 kwietnia 2022 – 1:21:56 – 1:30:34 ).

Z. K. wylicytował nieruchomość na drugiej licytacji. Postanowieniem z 28 lutego 2000, prawomocnym 31 marca 2000, Sąd Rejonowy w Toruniu przysądził własność działki nr (...) o powierzchni 2 ha na rzecz licytanta Z. K. ( dowód : postanowienie k. 24 ).

Około roku po nabyciu działki na licytacji Z. K. pytał K. jak mógł pozwolić na budowę masarni tuż przy jego ( czyli J. ) drodze. J. wytłumaczył, że zgodził się bo K. w zamian pozwolił mu przejeżdżać na jego pole z drugiej strony czyli przez działkę K. ( dowód : przesłuchanie wnioskodawcy z 21 czerwca 2022 – 1:24:59- 1:36:58 i prot. skrócony k. 132 ).

J. byli u K. około roku 2000 z informacją, że droga dojazdowa do ich pola ( sporny obecnie pas gruntu ) należy do nich ( dowód : zeznznia uczestniczki K. K. z 21 czerwca 2022 - 49:59-55-35 i prot skrócony k. 131v ).

Decyzją Starosty z 14 maja 2001 Z. K. otrzymał pozwolenie na rozbudowę budynku istniejącej masarni o nowe pomieszczenia. W dniu 8 lutego 2002 otrzymał pozwolenie na użytkowanie rozbudowanej części masarni. W okresie 2003 – 2004 dokonał dalszej rozbudowy istniejących budynków, ale tym razem bez zezwolenia, od strony działki (...) : nowa murowana dobudowana część budynku miała niewielką powierzchnię 4,78 x 4 m i był kryta dachem drewnianym krytym blachą ( dowód : decyzja z 18. VIII. 2021 k. 38 – 43 ).

L. J. opłacał podatek od całej swojej działki (...) czyli także od spornej obecnie drogi do stycznia 2019 kiedy to darował nieruchomość córce. Po tej dacie podatek opłacała J. J. ( dowód : zaświadczenie k. 35 ).

W dniu 3 grudnia 2020 Z. K. odebrał odpis pozwu złożonego przez J. J. o wydanie jej spornego pasa gruntu stanowiącego część działki (...) ( dowód : zpo od wnioskodawcy k. 27 akt I C 2167/20 oraz pozew w tej sprawie k. 5 – 8 ).

Sąd zważył co następuje :

Ustalony powyżej stan faktyczny w zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy był sporny co do :

- daty, w której K. zajął sporny pas gruntu aby wykorzystywać go na własne potrzeby;

- tego czy w dacie jego zajęcia K. był przekonany, że sporny grunt do niego należy czyli, że jest jego właścicielem ( od tego zależy ustalenie dobrej lub złej wiary );

- w jakiej dacie grunt należący do działki (...) w części przylegającej do punktu przyjęć zwierząt na rzeź został ogrodzony ( brama plus ogrodzenie ).

Sąd dał wiarę dowodom z dokumentów w sprawie składanych bowiem strony ich nie kwestionowały domniemań z nimi związanych.

W ocenie sądu najistotniejszą kwestią w sprawie było ustalenie czy najpóźniej od 2 grudnia 1990 K. nie tylko wykorzystywał już faktycznie sporny pas gruntu na swoją działalność gospodarczą ale nadto czy manifestował na zewnątrz wolę władania nim jak właściciel ( czy posiadał samoistnie ). O znaczeniu wskazanej daty w dalszej części uzasadnienia.

Z zeznań świadka D. M. (2) z 5 kwietnia (...) ( k. 92 – 93 ) wynikało, że kiedy w zabudowaniach była prowadzona działalność to ogrodzenie i brama na spornym gruncie już funkcjonowały. Zamieszkała w tej okolicy w 1990 ale nie potrafiła powiedzieć dokładnie kiedy masarnia zaczęła działać. Z zeznań tego świadka nie wynikało nic co wskazywałoby jednoznacznie na to, że przed grudniem 1990 działalność była już prowadzona. W każdym razie w ocenie sadu relacja o tym jak to z mężem dziwili się, że J. nie zostawił sobie drogi a ten odpowiadał „po co?” , nie brzmiała wiarygodnie skoro z relacji syna K. wynika jasno, że K. nie traktował tego pasa ziemi jak swojej własności. A zatem jeśli nie jest to wypowiedź celowo naginająca rzeczywistość to zapewne wynika z nieświadomie zniekształconego procesu pamięciowego. W każdym razie w tym, zakresie dla sądu nie jest wiarygodna.

Świadek T. S. (2) – zeznania z tej samej daty ( k. 93 ), to były Naczelnik a potem Wójt Gminy Z., który znał osobiście zarówno zbywcę gruntu czyli J. jak i jego nabywcę czyli K.. Z racji braku bliższych związków ze stronami lub ich poprzednikami prawnymi trudno byłoby wskazać na jakikolwiek interes tego świadka w zeznaniach na korzyść którejkolwiek ze stron postępowania – sąd dał mu wiarę. Szczególnie istotnie były tu stwierdzenia o tym, że najpierw stanęły budynki a potem ogrodzenie ( w trakcie budowy ogrodzenia nie było ) a nadto to, ze proces wznoszenia budynków nie trwał kilka miesięcy ale rok do półtora.

Świadek J. A. (1) - zeznania z tej samej daty ( k. 93 – 93 v ) także daty rozpoczęcia działalności przez K. co do miesiąca i roku wskazać nie potrafiła. Nie wiedziała także czy najpierw stanęły budynki czy ogrodzenie z bramą. Nie wniosła zatem do sprawy nic istotnego.

Świadek M. P. (2) to córka wnioskodawcy. Zeznawała także 5 kwietnia 2022. Brała z ojcem udział w licytacji i oglądała z nim wcześniej nieruchomość . Miała wówczas 21 lat. Pamiętała, że ojciec oglądał jednak jakieś mapy i że przed zakupem ojciec konsultował z lekarzem weterynarii czy dostaną zgodę na prowadzenie masarni czy też trzeba będzie zakład modernizować. Jeśli chodzi o drogi dojazdowe lekarz nie miał zastrzeżeń. W chwili zakupu ogrodzenie z bramą już stało. W tym zakresie sąd nie miał wątpliwości, że świadek była wiarygodna. Natomiast czy faktycznie wnioskodawca jak twierdzi jego córka nie zauważył, że ogrodzenie obejmuje również grunt sąsiada, skoro oglądał mapy, sąd ma poważne wątpliwości, szczególnie że przeciwko takiej interpretacji przemawia wiele innych okoliczności, o których dalej. Posadzenie drzew po zakupie czyli najwcześniej w 2000 na spornym pasie gruntu niczego w ocenie sprawy nie zmienia, skoro wnioskodawca winien wykazać samoistność posiadania co najmniej od 2 grudnia 1990.

Świadek M. K. (2) to syn poprzedniego właściciela działki (...) ( zeznania z 5 kwietnia 2022 k. 94 ). Zeznał, że najpierw stanął budynek a ogrodzenie stanęło dopiero jak zakład już produkował, co potwierdzają zeznania świadków M. i S.. Kiedy trwała budowa i ogrodzenia jeszcze nie było, J. składował swoje zboże z tyłu. Potwierdził także, że J. na swoje pole jeździł najczęściej środkiem działki K. ale nie dlatego, że sporna droga nie była jego tylko dlatego, że tak mu było wygodniej i bliżej i tak się z K. umówili. Wiedział, że ojciec nie jest właścicielem spornej obecnie drogi, choć dowiedział się o tym dopiero około 2008. Sąd dał w pełni wiarę jego zeznaniom.

A. J. (2) zeznawała 21 czerwca 2022 ( k. 130 - 131 ), to matka uczestniczki. Oboje z mężem sprzedawali K. działkę (...). Zostawili sobie pas gruntu obok sprzedanej działki, po to aby mąż mógł dojechać na swoje pole. K. też korzystał z ich drogi, bo pobudował się zbyt blisko i otrzymał zgodę J. na korzystanie ze spornej drogi. W zamian za to K. zgodził się, żeby J. jeździł na swojej pole środkiem jego działki ( przez inną bramę ), co było dla J. wygodniejsze bo miał bliżej. Sąd dał jej wiarę ponieważ okoliczności te potwierdził M. K. (2). Jak zeznał świadek - wnioskodawca i jego żona wiedzieli że droga nie jest częścią działki którą nabyli na licytacji, co potwierdzają przede wszystkim zeznania uczestniczki K. K. (1) opowiadającej o wizycie J. około roku 2000. Wynika to także z zeznań P. J.. W kontekście istoty problemu w sprawie okoliczność ta traci jednak na znaczeniu ( skoro wnioskodawca pozostający w złej wierze, o czym niżej, winien wykazać 30 lat samoistnego posiadania – fakt wiedzy lub jej braku w 2000 lub później traci na znaczeniu ).

Świadek P. J. ( zeznania z 21 czerwca 2022 k. 131 ) to mąż uczestniczki i zięć zbywcy działki (...). Pamiętał, że teściowie opowiadali, ze przejazd spornym obecnie pasem gruntu należy do nich a problem sąsiedzki pojawił się dopiero wtedy kiedy działkę (...) nabyli Państwo K.. Po tym jak w wyniku darowizny od ojca właścicielką działki (...) została jego żona, oboje spotkali się z K. w sprawie drogi. Pani K. nie była niczym zdziwiona bo wcześniej o spornej drodze rozmawiali z nimi wcześniej teściowie. Świadek z żoną rozmawiali z K. o możliwości zorganizowania dla nich innego zjazdu z ich działki – szukali wspólnie rozwiązania polubownego, ale z uwagi na przepisy administracyjne i ograniczenia w ilości dopuszczalnych zjazdów nie udało się osiągnąć porozumienia. Sąd dał wiarę temu świadkowi. Potwierdził informacje teściowej o tym, że K. znali status spornej drogi.

Uczestniczka K. K. (1) to żona wnioskodawcy. Z zeznań świadka z 21 czerwca 2022 k. 131 – 131v wynika, że latem 2000 J. odwiedził ich po to aby powiedzieć, ze sporny pas ziemi należy do niego. Na pewno prawdą jest, że kiedy działkę nabyli ogrodzenie z bramą już stało ( czy obejmowało w tej dacie całą działkę (...) to inna kwestia ). Uczestniczka wiarygodnie zeznawała także o próbach rozwiązania problemu brakującego zjazdu z J.. Natomiast co do twierdzeń uczestniczki czy na pewno nic nie wiedzieli o statusie drogi i gdyby go znali to nie przystąpiliby do licytacji, sąd ma poważne wątpliwości w związku z wymową innych dowodów w sprawie przeprowadzonych. Jednakże w istocie ustalenie tej okoliczności traci nie ma istotnego znaczenia w sprawie, o czym niżej.

Wnioskodawca Z. K. ( zeznania z 21 czerwca 2022 k. 132 ) na pewno nie był wiarygodny kiedy twierdził, że nie był w stanie niczego dowiedzieć się o działce. Pomijając już zeznania jego córki, która powiedziała, że ojciec oglądał jakieś mapy, należy pamiętać o tym, że bez wątpienia w dacie licytacji nie mogło być problemu z dostępem do księgi wieczystej nieruchomości w Wydziale Ksiąg Wieczystych tutejszego sądu – księgi wieczyste są przecież jawne. W dokumentach księgi wieczystej od marca 1989 jest mapa obrazując granice zarówno działki (...) jak i(...) – widać tam wyraźnie, że sporny pas gruntu nie należy do działki (...). A zatem nawet jeśli operatowi szacunkowemu licytowanej nieruchomości nie towarzyszyła mapa – co jest wątpliwym zdaniem sądu, to w ogłoszeniu o licytacji komornik powołuje się na księgę wieczystą nieruchomości i wskazuje jej numer ( dokument k. 154 ). To bez wątpienia pozwalało zweryfikować granice nabywanej nieruchomości. Nie jest prawdą oczywiście, że bez spornej drogi sąd nie zlicytowałby tej nieruchomości bo o zakresie egzekucji decyduje zajęcie a jego granice wynikają z operatu szacunkowego i mapy zajętej nieruchomości ( do wglądu w księgach jeśli nawet nie ma jej w operacie ). Poza tym licytowana nieruchomość miała własny zjazd na drogę publiczną a więc zjazd dodatkowy z działki (...) nie był jej potrzebny. Już tylko na marginesie można dodać, że przecież sam wnioskodawca mówi, że około roku po nabyciu działki pytał J. jak ten mógł zgodzić się na masarnię przy drodze. Tym samym wnioskodawca przyznaje, że co najmniej w tej dacie wiedział, że droga należy do J.. Nie ma też oczywiście racji wnioskodawca kiedy twierdzi, ze weterynaria nie zgodziłaby się na funkcjonowanie ubojni gdyby droga konieczna dla celów sanitarnych nie należała do K.. Dla organów administracyjnych wystarczającym jest aby prowadzący taką działalność mógł dysponować takim dojazdem – w żadnym razie nie musi być właścicielem takiej drogi. Zgoda sąsiada będącego właścicielem taki wymóg spełnia.

Uczestniczka J. J. zeznawała także 21 czerwca 2022 ( k. 132 – 132v ). Jej zeznania były w pełni zgodnie z dowodami osobowymi, którym sąd dał wiarę.

Wnioskodawca domagał się stwierdzenia, że nabył w dobrej wierze sporny pas gruntu z racji samoistności jego posiadania od 8 maja 1989. Instytucję nabycia w drodze zasiedzenia nieruchomości reguluje przepis art. 172 kc. Na datę wskazywaną przez wnioskodawcę jako początek biegu zasiedzenia obowiązywało brzmienie powołanego przepisu przewidujące wymóg samoistności posiadania przez okres lat 20 w złej wierze oraz lat 20 w dobrej wierze. Z dniem 28 lipca 1990 przepis uległ zmianie i okresy koniecznego dla zasiedzenie posiadania wydłużono do lat 30 dla złej wiary i lat 20 dla dobrej wiary. Przy czym przepis przejściowy wprowadzający w życie ustawę zmieniającą z 28 lipca 1990 ( art. 9 ) stanowił, że do zasiedzenia którego bieg rozpoczął się przed wejściem w życie ustawy stosuje się od tej chwili przepisy w nowym brzemieniu. Oznacza to, że w niniejszym przypadku, gdybyśmy przyjęli że bieg zasiedzenia faktycznie rozpoczął się 8 maja 1989, wnioskodawca winien wykazać 30 lat posiadania dla złej wiary lub 20 lat posiadania samoistnego dla dobrej wiary.

Podłoże teoretyczne sprawy wygląda następująco. Dla oceny czy mamy do czynienia z dobrą czy złą wiarą istotny jest tylko moment wejścia w posiadanie nieruchomości. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, tym samym wyrażając wolę wykonywania względem niej prawa własności. Sama wola posiadania, tj. wykonywanie praw wynikających z własności czy innego prawa, jeżeli nie jest realizowana, nie może mieć znaczenia dla posiadania. Również samo władztwo nie decyduje o posiadaniu; muszą istnieć dwa czynniki – władztwo i wola (por. orzeczenie SN z dnia 14.04.1961 r., CR 961/60, NP 12/62, s. (...); postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1997 r., III CKN 35/97, OSNC 1997/10/150). Zakres faktycznego władztwa przy posiadaniu samoistnym, odpowiadający prawu własności, sprowadza się do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią w sposób jak najbardziej pełny, czyli do postępowania z nią jak właściciel. Posiadanie samoistne oznacza więc wolę posiadania jak właściciel a więc wolę traktowania siebie jak właściciela, z zamiarem posiadania dla siebie ( cum animo rem sibi habendi ). Sama tylko świadomość posiadacza, że inna osoba jest właścicielem rzeczy nie wyklucza samoistnego charakteru posiadania. Dla oceny charakteru władztwa posiadacza nad rzeczą decydujące znaczenie ma jego rzeczywista wola a pomocne w jej ocenie są zewnętrzne, dostrzegalne dla innych osób przejawy władztwa (zob. wyrok SN z dnia 19.12.2000r., V CKN 164/00, Lex Nr 5266; postanowienie SN z 28.02.2002r., III CKN 891/00, Lex nr 54474). Traktowanie siebie jako właściciela stanowi zasadniczy element posiadania prowadzącego do zasiedzenia. Nie wyłącza to jednak zezwolenia innej osobie na korzystanie zależne. Posiadanie samoistne może być bowiem wykonywane bezpośrednio przez takiego posiadacza, jak i poprzez oddanie rzeczy we władanie posiadaczowi zależnemu np. najemcy, dzierżawcy. Wypada przy tym zaznaczyć, że posiadaczem nieruchomości jest nie tylko ten, kto efektywnie wykonuje nad nią władztwo, lecz również ten, kto ma możność wykonywania tego władztwa, choćby z tej możliwości nie korzystał.

W ocenie sądu wnioskodawca nie wykazał zgodnie z art. 6 kc okoliczności faktycznych pozwalających na ustalenie, że z mocy prawa nabył w drodze zasiedzenia sporny pas gruntu.

W dniu 3 grudnia 2020 odebrał odpis pozwu o wydanie nieruchomości ( sprawa I C 2167/20 ). Zgodnie z art. 123 par. 1 pkt 1 kc czynność ta przerwała bieg terminu zasiedzenia biegnący na jego rzecz ( czynność przed sądem zmierzająca bezpośrednio do wydania spornego pasa ). Jeśli przyjęlibyśmy iż wnioskodawca posiadał grunt w dobrej wierze, musiałby wykazać iż posiadanie samoistne rozpoczęło się co najmniej 20 lat wcześniej ( art. 172 kc w brzmieniu po zmianach ) czyli 2 grudnia 2000. Dla złej wiary musiałby wykazać, że trwało ono co najmniej od 2 grudnia 1990.

W przekonaniu sądu nie było jednak żadnych podstaw aby, jak chciał tego wnioskodawca, przyjąć iż w jego przypadku możemy mówić o posiadaniu w dobrej wierze a tym samym wymogu tylko 20 lat posiadania.

Po pierwsze : wnioskodawca powołuje się na możliwość doliczenia posiadania swego poprzednika prawnego czyli K.. Ten natomiast bez wątpienia posiadaczem w dobrej wierze być nie mógł skoro z aktu notarialnego kupna nieruchomości wynika, że kupuje tylko 2 ha ( bez drogi ) a mapy, do których akt notarialny się odwołuje ( dostępne w księgach wieczystych ) granice sprzedawanej działki zakreślają jasno ( mapa w aktach KW ). Księgi Wieczyste są jawne. Z tej okoliczności orzecznictwo i doktryna wywodzą zgodnie od lat niedopuszczalność pozostawania nieformalnego nabywcy nieruchomości w dobrej wierze.

Przepis art. 176 kc mówi, że obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jednakże jeśli poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko jeśli łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat. Ponieważ zajęcie egzekucyjne nie obejmowało spornego pasa gruntu, nie dotyczą go ograniczenia związane z pierwotnym charakterem nabycia licytacyjnego.

Tymczasem z postępowania dowodowego w sprawie wynika, że :

1.  K. kupił 22 marca 1989 a datę wydania nieruchomości określono dopiero na 31 sierpnia 1989;

2.  8 maja 1989 wydano pozwolenie na budowę, w pozwoleniu ani innych dokumentach nie ma mowy o żadnym ogrodzeniu, kredyt inwestycyjny był dopiero z 11 sierpnia 1989;

3.  z zeznań świadków ( i doświadczenia życiowego ) wynika, że budowa trwała przynajmniej około roku do półtora co dawałoby mniej więcej termin zakończenia budowy najwcześniej na początek roku 1991, o ile środki z kredytu zostały wypłacone zaraz po decyzji w tym przedmiocie;

4.  z dowodów osobowych wynika także, ze ogrodzenie stanęło po zbudowaniu budynków, kiedy działalność była już prowadzona.

Wnioskodawca nie wykazał zatem aby w dacie 2 grudnia 1990 K. był posiadaczem samoistnym spornego pasa gruntu, który w chwili wejścia w posiadanie pozostawał w złej wierze. Na 2 grudzień 1990 budowa nie była jeszcze ukończona i działalności jeszcze nie prowadzono.

Zdjęcie betonowego fragmentu złożone na rozprawie z 4 kwietnia 2023 z datą „18. VIII. 1990” ( k. 172 akt ) jest zdaniem uczestniczki K. K. (1) datą zakończenia budowy masarni. Problem polega jednak na tym, że to tylko twierdzenia uczestniczki – to nie uczestniczka z mężem masarnię budowała tylko K.. Może to być data odnosząca się do zupełnie innego wydarzenia a poza tym, nawet gdyby tak było – co zdaniem sądu jest wątpliwe - od daty ewentualnego zakończenia budowy masarni w tej dacie do daty rozpoczęcia budowy ogrodzenia wymaganego przez weterynarię i rozpoczęcia działalności ( czyli wszelkie odbiory techniczno – budowlane, energetyczne itp. oraz sanitarne ) potrzebne są kolejne miesiące.

Wnioskodawca powoływał się w sprawie na uchwałę SN z 22 listopada 2013 wydaną w sprawie III CZP 69/13. Sąd w pełno podziela pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w tej uchwale. Jednakże zdaniem sądu analizowany tam stan faktyczny istotnie dobiega od tego, z którym mamy do czynienia na gruncie naszej sprawy. W sprawie III CZP 69/13 mieliśmy do czynienia z nieformalnym zbywcą nieruchomości ( bez wymaganej prawem formy aktu notarialnego ), wobec którego po latach wszczęto egzekucję z tejże nieruchomości. Nieruchomość prawnie nadal do niego należała ale została zajęta w toku egzekucji. Czyli zajęcie objęło grunt nieformalnie sprzedany a będący w posiadaniu innej osoby ( nieformalnego nabywcy lub jego następców ). Na gruncie takiego stanu faktycznego zgodzić należy się z Sądem Najwyższym, że wpis w KW o wszczęciu egzekucji przerywa zgodnie z art. 123 par. 1 kpt 1 kc i art. 925 kpc zasiedzenie biegnące na rzecz nieformalnego nabywcy gruntu. Nie ma bowiem podstaw do przyjęcia, że nabywca licytacyjny legitymujący się postanowieniem o przysądzeniu własności powinien liczyć się z prawami innych osób, które nie zostały przewidziane art. 1000 par. 2,3 i 4 oraz art. 1001 kpc. Od czasu zajęcia samoistne posiadanie nieruchomości nie może być kontynuowane. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma oczywiście zastosowania gdy nabycie własności nieruchomości ( zajętej a pozostającej w faktycznym władaniu nieformalnego nabywcy ) następuje w toku egzekucji.

W naszej sprawie stan faktyczny jest zgoła odmienny. Zajęcie dokonane w 1998 na potrzeby egzekucji prowadzonej w sprawie II Km 532/97 nadzorowanej przez sąd w sprawie I Co 5/98 nie objęło spornego pasa gruntu – wynika to jasno z map obu działek w księdze wieczystej oraz wymienianej w obwieszczeniu powierzchni licytowanej działki ( 2 ha ) zgodnej z powierzchnią działki sprzedanej w 1989 K.. Tego rodzaju zajęcie nie mogło zatem wpłynąć ani na ewentualną przerwę biegu zasiedzenia na rzecz wnioskodawcy, ani też nie można zastosować do niego zdaniem sadu wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych ( wyrok SN z 22. IX. 1998 w sprawie II CKN 730 / 97 ) i przyjąć w konsekwencji, że wnioskodawca jest posiadaczem w dobrej wierze. To że faktycznie ewentualnie ( córka twierdziła inaczej ) nie zapoznał się z mapą licytowanej działki pozostaje bez znaczenia, skoro mógł to uczynić. Od 31 marca 2000 ( nabycie licytacyjne ) do 3 grudnia 2020 upłynęło zresztą tylko niewiele ponad 20 lat a to zbyt mało dla złej wiary. Wnioskodawca nie wykazał jednak przede wszystkim aby wraz z czasem posiadania K. w sprawie miało miejsce posiadanie samoistne przez okres 30 lat do 2 grudnia 2020, kiedy to uczestniczka przerwała bieg zasiedzenia pozwem o wydanie spornego gruntu.

Niestety niemożność rozwiązania problemu w drodze administracyjnej, która nałożyła się na zastany stan faktyczny będący konsekwencją złego posadowienia budynków, zaogniła stosunki sąsiedzkie. Niniejsze postępowanie nie mogło niestety rozwiązać tego problemu.

Powyższe ustalenia faktyczne oraz ich konsekwencje prawne czyniły wniosek o opinię biegłego geodety zdaniem sądu zbędnym. Sąd go oddalił.

W tych okolicznościach w oparciu o przepis art. 172 kc a contrario i art. 123 kc oraz powołane wyżej przepisy egzekucyjne, orzeczono jak w sentencji.

O kosztach orzeczono zgodnie z regułą art. 520 par. 1 kpc. Na koszty uczestniczki złożyły się : 135,- zł wynagrodzenia pełnomocnika ( ½ stawki za wartość przedmiotu sporu określoną w I C 2167/20 na 1.050 zł ) oraz 17,- zł opłaty od pełnomocnictwa.