Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Toruniu

POSTANOWIENIE

Dnia 8 kwietnia 2025 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Protokolant:

Asesor sądowy Anna Bindas-Smoderek sekretarz sądowy Paulina Pietrzyńska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2025 r. w Toruniu

sprawy z wniosku A. M. (1)

z udziałem J. T. (1), J. T. (2), A. F. oraz B. F.

o ustanowienie zarządcy przymusowego

1.  oddala wniosek w całości;

2.  zasądza od A. M. (1) na rzecz J. T. (1) oraz J. T. (2) kwotę 480 zł (czterysta osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty;

3.  zasądza od A. M. (1) na rzecz A. F. oraz B. F. kwotę 480 zł (czterysta osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Asesor sądowy Anna Bindas-Smoderek

Sygn. akt X Ns 241/24

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 20 marca 2024 r. (data złożenia: 26.03.2024 r.) wniesionym przeciwko J. T. (1), J. T. (2), A. F. oraz B. F., wnioskodawca A. M. (1) wniósł o ustanowienie zarządcy przymusowego nieruchomości stanowiącej współwłasność wnioskodawcy oraz uczestników postępowania, położonej w miejscowości B. nr (...), (...)-(...) C., na działce oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...) o łącznej powierzchni 0,3101 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednokondygnacyjnym, zawierającym cztery wyodrębnione lokale mieszkalne, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...), przez wyznaczenie na zarządcę K. B. – osobę posiadającą licencję zarządcy nieruchomości (licencja zawodowa nr (...)) (...) spółka cywilna, ul. (...), (...)-(...) T..

Ponadto wnioskodawca wniósł o rozliczenie kosztów zaliczkowego wynagrodzenia dla zarządcy przymusowego odpowiednio do udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, a także o określenie zakresu uprawnień i obowiązków tego zarządcy jako zgodnego z zakresem zarządu zwykłego określonego ustawą o własności lokali.

Wnioskodawca wniósł również o zasądzenie od uczestników zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wnioskodawca wskazał, że on oraz uczestnicy postępowania są współwłaścicielami wyżej opisanej nieruchomości. Według wnioskodawcy właściciele lokali w budynku nr (...) położonym w miejscowości B. nie podjęli stosownej uchwały w przedmiocie powołania zarządu, co powinni byli zrobić na podstawie zasad określonych w art. 20 i następnych ustawy z dnia 24 marca 1994 r. o własności lokali (dalej: „u.w.l.”). Z tego względu na podstawie art. 26 ust. 1 u.w.l. wnioskodawca zażądał ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego.

Ponadto wnioskodawca podniósł, że postępowanie mieszkańców w zakresie zarządu wspólną nieruchomością cechuje dowolność i brak liczenia się z pozostałymi mieszkańcami, czego przykładem jest chociażby wystąpienie przez uczestników F. w 2019 r. z wnioskiem do Urzędu Gminy o dofinansowanie kosztów remontu dachu w ramach „Programu Oczyszczania Kraju z Azbestu na lata 2009-2032”. Wnioskodawca wskazał, że wniosek ten dotyczył remontu części wspólnej dachu zawierającej azbest, więc powinien zostać przygotowany i podpisany przez wszystkich współwłaścicieli, natomiast wnioskodawca takiego wniosku nie podpisywał. Zgodnie z twierdzeniem wnioskodawcy, tego typu czynności podjęte przez uczestników wykraczają poza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną; wymagały bowiem zgody pozostałych współwłaścicieli, a Wspólnota Mieszkaniowa takiej zgody nie wyraziła. Wnioskodawca podnosił także, on i jego rodzina są szykanowani przez uczestników, co wskazuje na to, że strony niniejszego postępowania pozostają w permanentnym konflikcie, a sytuacja taka w zakresie administrowania wspólną nieruchomością jest nadzwyczaj uciążliwa i istnieje konieczność uregulowania tej kwestii poprzez ustanowienie zarządcy przymusowego.

W odpowiedzi na wniosek uczestnicy wnieśli o oddalenie wniosku w całości oraz zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz każdego z uczestników kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu uczestnicy wskazali, że wnioskodawca nie wykazał, aby wystąpiła którakolwiek z przesłanek ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego wynikająca z art. 26 u.w.l. Uczestnicy podnosili, że uchwałą nr 2 z dnia 13 listopada 2023 r. właściciele nieruchomości wspólnej położonej w B. pod numerem (...)zdecydowali, że zarząd nieruchomością wspólną na zasadach określonych w ustawie o własności lokali sprawować będzie zarząd składający się z właścicieli lokali, a na przewodniczącego zarządu został wybrany B. F.. Zdaniem uczestników brak jest zatem podstaw do powołania zarządcy przymusowego na podstawie pierwszej wynikającej z art. 26 ust. 1 u.w.l. przesłanki, tj. braku powołania zarządu.

Uczestnicy wskazali także, że sprawie nie ma żadnych podstaw do twierdzeń, iż zarząd wspólnoty dopuszczał się czynów niezgodnych z obowiązującymi przepisami, w związku z czym brak jest podstaw do powołania zarządcy przymusowego w oparciu o drugą przesłankę ze wskazanego przepisu, tj. z powodu niewypełniania przez zarząd powierzonych mu obowiązków lub naruszania zasad prawidłowej gospodarki. Ponadto uczestnicy zaprzeczyli twierdzeniom wnioskodawcy, że czynności podjęte przez nich w zakresie usuwania azbestu i remontu dachu wykraczają poza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością. Wskazali, że remont dachu został przeprowadzony w 2019 r., czyli 4 lata przed wyborem zarządu wspólnoty; co więcej, wszyscy właściciele – w tym wnioskodawca – wyrazili zgodę na wymianę poszycia dachu. Uczestnicy podkreślili także, że kwestionowanie przez wnioskodawcę racjonalności przeprowadzenia wymiany dachu poprzez usunięcie szkodliwego azbestu i montaż blachodachówki świadczy o braku sensownego podejścia do spraw wspólnoty i konfrontacyjnym nastawieniu wnioskodawcy w stosunku do uczestników.

Uczestnicy zaprzeczyli również zawartym we wniosku twierdzeniom odnośnie do rzekomego szykanowania wnioskodawcy i jego rodziny oraz uznali owe twierdzenia za bezpodstawne, nieprawdziwe i krzywdzące. Uczestnicy wskazali, że sytuacja przedstawia się całkowicie odmiennie i to wnioskodawca jest osobą agresywną, konfliktową i nieznoszącą sprzeciwu. Przykładowo samowolne i bezpodstawne działania wnioskodawcy polegały na demontażu kaloryferów w części wspólnej nieruchomości bez zgody pozostałych właścicieli, uszkodzeniu instalacji grzewczej, pozbawieniu współwłaścicieli dostępu do piwnicy czy wydzieleniu oraz odgrodzeniu części działki stanowiącej nieruchomość wspólną.

Uczestnicy podkreślili ponadto, że ustanowienie zarządu przymusowego wywiera istotny wpływ na sytuację prawną wszystkich właścicieli i może prowadzić do ograniczenia ich uprawnień w zarządzaniu nieruchomością wspólną, zatem powinno być środkiem wykorzystywanym w ostateczności, gdy inne mechanizmy wynikające z ustawy o własności lokali, w szczególności podejmowane próby odwołania dotychczasowego zarządu nie dają oczekiwanych efektów. Uczestnicy stwierdzili, że nie są w stanie ponosić kosztów wynagrodzenia dla zarządcy, gdyż przy małej wspólnocie, jaką tworzą, koszty zarządu byłyby bardzo duże, a utrzymują się oni z niewielkich dochodów, w związku z tym za oddaleniem wniosku przemawiają także względy ekonomiczne. Co więcej, uczestnicy jako istotną okoliczność wskazali na fakt, że aktualnie wnioskodawca nie zamieszkuje na nieruchomości, nie reguluje składki remontowej, a także w żaden sposób nie dba o części wspólne nieruchomości.

W piśmie z dnia 2 października 2024 r. uczestnicy wskazali, że wobec roszczeniowej postawy wnioskodawcy, uczestnicy nie widzą możliwości porozumienia z nim, zatem nie wyrażają zgody na skierowanie sprawy do mediacji.

W piśmie z dnia 14 października 2024 r. wnioskodawca podtrzymał wszystkie dotychczasowe wnioski i twierdzenia oraz zaznaczył, że nie wyraża zgody na przeprowadzenie w sprawie mediacji. W piśmie wnioskodawca domagał się przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa specjalisty konstrukcji dachowych celem wykazania, że uczestnicy bez zgody wnioskodawcy dokonali wymiany krokwi dachowych, co stanowiło czynności przekraczające zwykły zarząd i wymagały zgody wszystkich współwłaścicieli. Wnioskodawca natomiast zaznaczył, że wyrażał jedynie zgodę na wymianę pokrycia dachowego.

Na rozprawie w dniu 23 stycznia 2025 r. uczestnicy zgodnie oświadczyli, że widzą możliwość spotkania się i wypracowania porozumienia oraz ustalili termin 14 lutego 2025 r. godz. 14:00 na przeprowadzenie rozmów ugodowych w Świetlicy Wiejskiej. W związku z tym Sąd postanowił odroczyć termin rozprawy do dnia 25 marca 2025 r.

Na rozprawie w dniu 25 marca 2025 r. wobec nieudanej próby przeprowadzenia rozmów ugodowych strony podtrzymały dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje.

Nieruchomość położona w miejscowości B. nr (...), (...)-(...) C., na działce oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...) o łącznej powierzchni 0,3101 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednokondygnacyjnym, zawierającym cztery wyodrębnione lokale mieszkalne, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Toruniu VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...), stanowi współwłasność wnioskodawcy i uczestników.

Uczestnicy A. i B. F. są właścicielami – na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej – lokalu nr (...) i przysługuje im udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...).

Uczestnicy J. i J. T. (2) są właścicielami – na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej – lokalu nr (...) i przysługuje im udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...).

Wnioskodawca A. M. (1) jest właścicielem lokalu nr (...) i w związku z tym przysługuje mu udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...), a także lokalu nr (...) i w związku z tym przysługuje mu kolejny udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...). Łącznie A. M. (1) posiada udział (...) w nieruchomości wspólnej.

Budynek mieszkalny położony w (...) jest budynkiem starym tzw. „poniemieckim”, w którym wyodrębniono ww. lokale. Lokale nr (...) są na dole, lokal nr (...) jest na piętrze budynku.

Niesporne, a nadto odpis zwykły księgi wieczystej, k. 9-11.

J. T. (2) i J. T. (1) mieszkają w budynku położonym w (...) od około 40 lat.

A. M. (1) jest właścicielem lokalu nr (...) od 2011 r., a lokalu nr (...) od 2018 r. A. M. (2) początkowo bowiem kupił jeden z lokal, następnie w związku z ofertą sprzedaży byłej sąsiadki, kupił drugi lokal. A. M. (1) połączył fizycznie oba lokale poprzez wyburzenie ściany między lokalami mieszkalnymi. Prawnie lokale nie zostały połączone. A. M. (1) zamieszkał ww. lokalach z żoną K. oraz z synem.

B. F. i A. F. kupili mieszkanie w budynku w (...) w 2019 r.

Każdy przed domem ma wydzielony swoją część tzw. ogródka. Żaden z sąsiadów nie ingeruje w sposób zagospodarowania czy zagrodzenia terenu, który zajmuje dany właściciel.

Dowód:

zeznania świadka M. K., k. 87,

zeznania świadka M. Z. (1), k. 88v-89,

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91,

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 91v-92,

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 92v-93,

przesłuchanie wnioskodawcy A. M. (1) w części, k. 89-90.

Pomieszczenia na strychu nie są częścią wspólną, są przynależnościami do lokali.

Dowód:

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91.

Od początku kiedy na nieruchomości mieszkali J. i J. T. (2), w tym także po wprowadzeniu się A. M. (2), a kolejno A. i B. F., sąsiedzi wspólnie porozumiewali się co do konieczności czynienia prac związanych z nieruchomością. Sąsiadki od zawsze miały ustalone, że piętro i schody sprząta J. T. (1), która zajmuje mieszkanie na górze, a sąsiadki z dołu dzieliły się sprzątaniem parteru. Sąsiedzi wspólnie skrzykiwali się również na np. sprzątanie podwórka.

W ramach uzgodnień było m.in. ustalone że prąd na korytarzu i z piwnicy jest wspólny, niemniej z uwagi na uproszczenie procedur był on przypisany do lokalu, który nabył A. M. (1). Sąsiedzi rozliczali koszty zużytego prądu wspólnie i płacili regularnie kwotę wynikającą z rozliczenia do rąk właściciela na którego był przypisany licznik, w tym A. M. (1).

Sąsiedzi wspólnie też płacili i rozliczali się za ogrzewanie korytarza budynku, co z uwagi na stan budynku jest konieczne aby zapewnić dobre dogrzanie mieszkań. Na korytarzach były stare żeliwne grzejniki zapewniające odpowiednią temperaturę.

Podobnie sąsiedzi uzgodnili między sobą rozliczanie za wodę do ogródków. Obecnie licznik za tę wodę jest przypisany do mieszkania A. i B. F., niemniej J. i J. T. (2), którzy również korzystają z tej wody płacą połowę wysokości rachunku państwu F.. Rachunek wynosi około 50 zł rocznie.

Sąsiedzi mieli również od zawsze ustalony sposób korzystania z pomieszczeń w piwnicy, każdy korzysta z wyznaczonego obszaru, co jest między nimi uzgodnione. Klucz do piwnicy był ogólnodostępny – zawsze był wywieszony na gwoździu przed wejściem do piwnicy. Taki dostęp był wynikiem zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli. Zawsze po korzystaniu z piwnicy klucz był odwieszany na wyznaczone miejsce.

Dowód:

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91,

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 91v-92,

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 92v-93,

przesłuchanie wnioskodawcy A. M. (1) w części, k. 89-90,

pozew oraz pismo z 5 stycznia 2024 r. w sprawie I C 1326/23 – k. 4-25 i 55-56 akt sprawy I C 1326/23.

Po wprowadzeniu się na nieruchomość przez A. F. oraz B. F. relacje sąsiedzkie zarówno z państwem T. jak i M. były dobre. Wszyscy sąsiedzi dogadywali się, mówili sobie po imieniu, mieli wzajemnie do siebie numery kontaktowe. Porozumiewali się w razie potrzeby.

B. F. zakolegował się z A. M. (1). Sąsiedzi uczestniczyli m.in. wspólnie w zebraniach wiejskich. Po jednym z takich spotkań B. F. odczuł, że inni mieszkańcy wioski są do niego niechętnie nastawieni, przez to że rozmawia i spędza czas z A. M. (1).

Dowód:

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 92v-93,

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91.

Po wprowadzeniu się na nieruchomość A. i B. F. chcieli przeprowadzić niezbędne remonty. Nieruchomość wymagała wymiany pokrycia dachowego, wymaga docieplenia.

Remont dachu rozpoczął się w 2019 roku. A. i B. F. złożyli w Starostwie Powiatowym w T. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to stanowiło uzupełnienie zgłoszenia dotyczącego zamiaru wykonania robót budowlanych, polegających na wymianie istniejącego pokrycia dachowego na nowe pokrycie z blachodachówki wraz z wykonaniem niezbędnych robót bez naruszania konstrukcji na części dachu budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości.

Starostwo Powiatowe w T. wydało zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w sprawie zgłoszenia A. F.. W zaświadczeniu poinformowano, że roboty zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane nie wymagają wydania pozwolenia na budowę, a dołączone do zgłoszenia dokumenty spełniają wymagania ustawy. Ponadto wydanie owego zaświadczenia, zgodnie z jego treścią, uprawniało inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych.

Zgodę na wymianę poszycia dachowego wyrazili również właściciele pozostałych mieszkań tj. A. M. (2) i J. T. (2). Nikt z sąsiadów nie zgłaszał zastrzeżeń do wykonanych prac.

Dowód:

oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, k. 40-41,

zaświadczenie Starostwa Powiatowego w T. z dnia 30.10.2019 r., k. 42,

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 92v-93,

przesłuchanie uczestniczki A. F., k. 93v-94.

Za ustną zgodą pozostałych współwłaścicieli, w tym za środki od nich pozyskane A. M. (1) zainstalował monitoring. Pozostali współwłaściciele nie czuli potrzeby zainstalowania monitoringu albowiem okolica jest bezpieczna, jednak za namową A. M. (1) wyrazili na to zgodę.

A. M. (1) po zainstalowaniu monitoringu nie udostępniał uczestnikom nagrań nawet na wyraźną prośbę.

Kolejno, A. M. (1) zamontował drugi monitoring, który nagrywał zarówno obraz jak i dźwięk, przy czym nie zapytał pozostałych współwłaścicieli o ich zgodę. Sąsiedzi nie życzą sobie monitoringu, który ich nagrywa, w tym nagrywa treść rozmów.

Dowód:

zeznania świadka M. K., k. 88,

zeznania świadka M. Z. (1), k. 88,

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91,

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 91v-92.

J. T. (2) odczuł, że nastawienie A. M. (1) do sąsiadów zmieniło się od czasu gdy A. F. użyczyła mu wody ogrodowej. Ogólnie nastawienie A. M. (1) zmieniło się do pozostałych współwłaścicieli około 3-4 lata temu, sąsiedzi nie byli w stanie stwierdzić co było tego przyczyną.

Dowód:

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 91v-92,

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91.

Na korytarzu w części wspólnej budynku A. M. (1) usunął grzejniki bez wiedzy i zgody pozostałych współwłaścicieli, którzy zostali działaniem A. M. zaskoczeni. A. M. (1) zutylizował grzejniki, w tym również wyciął piony ogrzewania w związku ze zmianą sposobu ogrzewania w swoich lokalach, uniemożliwiając tym samym dogrzewanie korytarza. Na skutek powyższego korytarz pozostaje nieogrzewany, co zwiększa koszty ogrzewania lokali mieszkalnych.

Podobnie A. M. (1) dysponując uprawnieniami do licznika prądu obejmującego części wspólne tj. korytarz i piwnica, zakończył umowę na ww. licznik i doszło do jego demontażu. Na skutek powyższego sąsiedzi zostali zaskoczeni brakiem prądu na korytarzu i w piwnicy - światła.

J. T. (2) obecnie udostępnia prąd z własnego licznika tak aby zapewnić światło na korytarzu. W piwnicy obecnie nie ma oświetlenia.

Dowód:

zeznania świadka M. K., k. 88,

zeznania świadka M. Z. (1), k. 88,

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91,

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 91v-92.

Ogólnie pomiędzy sąsiadami w B. relacje są życzliwe i sąsiedzi wzajemnie sobie pomagają. Niemniej była sytuacja, że A. M. (1) schował wspólną drabinę tylko dlatego, że syn J. T. (2) pożyczył ją sąsiadowi z innej nieruchomości.

Dowód:

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91.

W 2023 r. była sytuacja, że A. M. (1) zabrał klucz do piwnicy uniemożliwiając do niej dostęp. Wówczas A. F. oczekiwała na dostawę oleju opałowego. Pomimo, że A. F. pisała, dzwoniła do A. M. (1) aby umożliwił dostęp do piwnicy, ten jej nie udostępnił. Co więcej A. M. (1) przechodził obok A. F. tak jakby jej nie widział, nie odpowiadał na prośby w celu wydania klucza.

Pozwem z dnia 22 września 2023 r. J. T. (1), J. T. (2), A. F. oraz B. F. wnieśli o nakazanie pozwanemu A. M. (1) przywrócenia im posiadania całej piwnicy położonej w nieruchomości poprzez wydanie powodom klucza do piwnicy oraz zakazanie pozwanemu dalszego naruszania posiadania piwnicy w przyszłości. Sprawa zakończyła się zawarciem w dniu 24 stycznia 2024 r. ugody sądowej, w ramach której A. M. (1) oświadczył, że dysponuje kluczem do piwnicy w nieruchomości położonej w miejscowości (...), która jest przedmiotem niniejszego postępowania. A. M. (1) przekazał klucz na rozprawie współwłaścicielom, aby mogli oni „dorobić” duplikaty. Obecnie wspólnota dysponuje trzema kluczami do wspólnej piwnicy.

A. M. (1) obecnie nie dysponuje kluczem do piwnicy.

Dowód:

protokół posiedzenia wraz z ugodą, k. 64-65 akt sprawy I C 1326/23,

przesłuchanie uczestniczki A. F., k. 93v-94.

Na dzień 13 listopada 2023 r. mieszkańcy w osobach B. F., A. F., J. T. (1) i J. T. (2) zwołali zebranie wspólnoty mieszkaniowej. Ogłoszenie o zebraniu wspólnoty było ogólnodostępne na tablicy informacyjnej w budynku. B. F. ponadto osobiście informował A. M. (1) o zebraniach wspólnoty.

Uchwałą nr 2 z dnia 13 listopada 2023 r. na zasadach określonych w ustawie o własności lokali został powołany zarząd wspólnoty składający się z właścicieli lokali. Zarząd ze swojego grona na przewodniczącego wybrał B. F..

Przewodniczący zarządu B. F. za sprawowanie funkcji nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia.

Dowód:

uchwała nr 2 z dnia 13.11.2023 r., k. 36,

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91,

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 92v -93.

Wspólnota Mieszkaniowa (...) została zarejestrowana, ma numery REGON oraz NIP, a także posiada rachunek bankowy.

Księgowością wspólnoty mieszkaniowej zajmuje się nieodpłatnie kuzynka uczestniczki J. T. (1). Wspólnota mieszkaniowa nie wymaga prowadzenia skomplikowanej księgowości, a sprowadza się w zasadzie do rocznego rozliczenia podatkowego. Na konto wspólnoty obecnie wpływają jedynie środki ze składki remontowej uiszczanej za lokal A. F. i B. F. oraz J. T. (1) i J. T. (2). Wspólnota mieszkaniowa opłaca z konta wspólnoty jedynie opłatę za wywóz nieczystości.

A. M. (1) nie uiszcza składki remontowej. Nie dokłada się również do prądu za oświetlenie korytarza.

A. i B. F. oraz J. i J. T. (2) przygotowali się do prowadzenia wspólnoty konsultowali się z księgową, a także rodziną i znajomymi którzy mają doświadczenie w prowadzeniu wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązki które w ramach wspólnoty mieszkaniowej należy wykonywać w przypadku nieruchomości (...) nie wymagają profesjonalnego zarządcy nieruchomościami.

Dowód:

zeznania świadka M. K., k. 88,

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91,

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 91v-92,

przesłuchanie uczestniczki A. F., k. 93v-94.

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 92v-93.

Na dzień 16 lutego 2024 r. na godz. 17.00 zwołano zebranie na zasadzie walnego zgromadzenia wspólnoty mieszkaniowej. Informacja o zebraniu widniała na dostępnej i widocznej dla wszystkich właścicieli lokali tablicy ogłoszeń.

W dniu 16 lutego 2024 r. o godz. 17:00 w Ś. odbyło się zebranie zarządu, czyli współwłaścicieli nieruchomości.

Na zabraniu byli obecni mieszkańcy w osobach B. F., A. F., J. T. (1) i J. T. (2), którzy reprezentowali ponad 50% udziałów w nieruchomości. Na zebraniu nieobecny był A. M. (1), mimo że w tym czasie mieszkał jeszcze na nieruchomości, a informacja o zebraniu widniała na dostępnej i widocznej dla wszystkich właścicieli lokali tablicy ogłoszeń.

Z zebrania tego sporządzony został protokół. Na przewodniczącego zebrania wybrano B. F., a na sekretarza zebrania – A. F.. Na zebraniu podjęte zostały uchwały dotyczące sposobu przeprowadzania głosowań, przekroczeń zwykłego zarządu, powiadomień skutecznych, Regulaminu Porządkowego, dokumentacji Wspólnoty oraz składki na Fundusz Remontowy na rok 2024 i innych opłat.

Uchwałą nr 3 ustalono, że głosowanie domyślnie odbywa się udziałami.

Uchwałą nr 8 ustalono składkę remontową w wysokości 1,5 zł/m ² powierzchni lokalu mieszkalnego oraz pomieszczeń przynależnych (według księgi wieczystej). Płatność do 10. dnia każdego miesiąca. Współwłaściciele ustalili, że bieżące opłaty będą rozliczane jak dotychczas tzn. wywóz nieczystości i ewentualne opłaty za prąd. Numer konta zostanie podany na tablicy ogłoszeń. W sprawie bieżących opłaty zostanie zwołane zebranie wspólny na którym zostaną podjęte odpowiednie decyzje po zasięgnięciu opinii księgowej.

Dowód:

ogłoszenie o zebraniu współwłaścicieli, k. 36-37,

protokół z zebrania z dnia 16.02.2024 r., k. 37-39,

zeznania świadka M. Z. (1), k. 88,

przesłuchanie wnioskodawcy A. M. (1), k. 90,

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91,

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 92,

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 93.

W marcu 2024 r. A. M. (1) wraz z rodziną wyprowadzili się z nieruchomości. A. M. (1) nie pozostawił adresu do korespondencji. Sąsiedzi nie mieli kontaktu z A. M. (1). A. M. (1) sporadycznie pojawia się na nieruchomości. Później sąsiedzi zostali poinformowani, że adresem do korespondencji A. M. (1) jest adres jego pełnomocnika.

Dowód:

zeznania świadka M. Z. (1), k. 88,

przesłuchanie wnioskodawcy A. M. (1), k. 90,

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91,

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 92,

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 93.

Dnia 19 maja 2024 r. zarząd wspólnoty wystosował do K. M. i A. M. (1) pismo, w którym poinformował o ustalonej zgodnie z Uchwałą (...) (...) wysokości składki remontowej, wynoszącej dla ich lokalu 181,44 zł począwszy od miesiąca lutego 2024 r.

W dniu wystosowania pisma A. M. (1) nie mieszkał już na nieruchomości, jednak wszystkie pisma czy wiadomości, oprócz wywieszenia na tablicy ogłoszeń, wysyłane były na adres pełnomocnika wnioskodawcy.

Dowód:

pismo z dnia 19.05.2024 r., k. 43,

zeznania świadka M. K., k. 87,

przesłuchanie wnioskodawcy A. M. (1), k. 90,

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91,

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 92,

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 93.

Pismem z dnia 31 maja 2024 r. A. i B. F. oraz J. i J. T. (2) zwrócili się do A. M. (1) oraz K. M. z prośbą o wydanie dokumentacji, w szczególności zgłoszenia/pozwolenia na budowę związaną z połączeniem lokali oraz decyzji Starosty o zmianie warunków użytkowania lokali.

W piśmie tym poprosili oni także o udostępnienie zgód współwłaścicieli lub orzeczeń sądu dotyczących przebicia ściany pomiędzy lokalami (...) oraz okazanie odpisu skróconego aktu notarialnego dotyczącego zmian. Ponadto zobowiązali do wydania m.in. zgód współwłaścicieli lub orzeczeń sądu co do rozgraniczenia i rozdzielenia instalacji CO będącej częścią wspólną budynku, demontażu grzejników żeliwnych z części wspólnych, umieszczenia w części wspólnej budynku kamery monitoringu z możliwością rejestracji obrazu i dźwięku i przekazywania sygnału w czasie rzeczywistym.

Ponadto zobowiązano A. M. (1) i K. M. do wydania protokołów z kontroli kominiarskich za lata 2018-2022. Poinformowano, że są oni jedynymi użytkownikami przewodów kominowych oznaczonych w protokole z przeglądu kominiarskiego za rok 2023 jako przynależnych do lokali (...). Konieczne jest przywrócenie ww. przewodów do stanu używalności albo będzie konieczna zmiana sposobu ogrzewania ich lokali.

Właściciele pozostałych lokali zwrócili się ponadto do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowalnego oraz do Urzędu Gminy C. z wnioskami o przeprowadzenie kontroli.

Dowód:

pismo z dnia 31.05.2024 r. z prośbą o wydanie dokumentacji, k. 43-44,

wnioski o przeprowadzenie kontroli, k. 45-48,

zeznania świadka M. K., k. 87,

przesłuchanie wnioskodawcy A. M. (1), k. 89.

A. i B. F. oraz J. i J. T. (2) chcieliby aby relacje sąsiedzkie były dobre, w tym aby A. M. (1) interesował się wspólnotą i w niej uczestniczył.

A. M. (1) nie wyraża zainteresowania nieruchomością. Pomimo ustalonego od lat podziału czy to prac porządkowych (nie kosi, nie grabi, nie sprząta części wspólnych). Obecnie nie uiszcza składki remontowej w żadnej części.

Nieruchomości wymaga prac porządkowych oraz remontowych dlatego też wspólnota mieszkaniowa gromadzi środki ze składki remontowej. Niemniej poza składka remontową A. i B. F. oraz J. i J. T. (2) m.in. złożyli się na farbę i pomalowali płot. Ponadto B. F. zrobił z własnych środków chodnik wokół budynku.

Mieszkańcy chcą w dalszej kolejności wykonać remont schodów od ulicy. Budynek wymaga również ocieplenia.

Mieszkańcy wykonują prace związane z pracami porządkowymi i bieżącą konserwacją samodzielnie, nie jest konieczne aby w tym celu była zatrudniona zewnętrzna firma.

Dowód:

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91.

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 91v-92,

przesłuchanie uczestniczki A. F., k. 93v-94,

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 93.

Były sytuacje, że mieszkańcy pozostawiali otwarte drzwi wejściowe do budynku na klatkę schodową aby przewietrzyć korytarz. Zdarzyło się, że wówczas weszła zwierzyna (lis) i pozostawiła na klatce nieczystości.

Żaden ze współwłaścicieli nie zabrudzał specjalnie nieczystościami wejścia do mieszkania A. M. (1).

Dowód:

przesłuchanie uczestnika J. T. (2), k. 91.

przesłuchanie uczestniczki J. T. (1), k. 92,

przesłuchanie uczestnika B. F., k. 93.

Przedstawiony wyżej stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o fakty niesporne, a także powołane powyżej dokumenty, które uznał za wiarygodne w całości. Treść i autentyczność dokumentów powołanych przez strony nie budziła wątpliwości Sądu, a nadto nie była przez nich kwestionowana.

W sprawie Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie zeznań J. T. (2), J. T. (1), B. F. i A. F., przesłuchanych w charakterze uczestników, a także świadków przez nich powołanych, tj. M. K. i M. Z. (2).

Sąd dał wiarę zeznaniom wskazanych świadków, jednak nie stanowiły one głównej oraz szczególnie istotnej podstawy ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie. Świadkowie to córki uczestników T. i F., które nie zamieszkują na nieruchomości, jedynie przebywają tam od czasu do czasu. M. Z. (1) nigdy nie mieszkała ww. budynku na stałe. Świadkowie na wiele pytań nie znały odpowiedzi, wskazywały, że w tym zakresie nie są zorientowane i zainteresowane. Sąd uwzględnił te zeznania, co do których świadkowie miały pewność i te konkretne zeznania uczynił dowodem w niniejszej sprawie (przykładowo zeznania M. K. co do istnienia i wysokości miesięcznej składki remontowej czy zeznania M. Z. (2) co do wywieszania ogłoszeń o zebraniach zarządu).

Zeznania uczestników J. T. (2), J. T. (1), B. F. i A. F. Sąd uznał za wiarygodne. Były one spójne i logiczne, nie wykluczały się, a uczestnicy potwierdzali wzajemnie swoje stanowiska i spostrzeżenia. Jednocześnie zeznania te korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Odnośnie do zeznań wnioskodawcy A. M. (1), Sąd co do zasady uznał je za niewiarygodne. Zeznania te były niespójne, wzajemnie się wykluczające. Niniejsza sprawa dotyczyła żądania wnioskodawcy ustanowienia zarządu przymusowego na nieruchomości, niemniej od początku postępowania wnioskodawca nie był w stanie wskazać konkretnych zarzutów przeciwko aktualnemu zarządowi i sposobowi zarządu nieruchomością wspólną. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynikało natomiast, że to wnioskodawca w sposób uporczywy sprzeciwia się jakimkolwiek inicjatywom wspólnym, nie jest zainteresowany udziałem w zarządzenie nieruchomością wspólną, utrudnia kontakt ze sobą. Za przejaw braku jakiegokolwiek woli porozumienia, a jednocześnie wiarygodności Sąd uznał twierdzenia wnioskodawcy, że nie czytał ogłoszeń wspólnoty umieszczanych na tablicy ogłoszeń znajdującej się przy jego mieszkaniu, ponieważ wychodząc z mieszkania spuszczał głowę i w istocie „przemykał” do wyjścia. Takie twierdzenia są w istocie niedorzeczne, a opisane w stanie faktycznym zdarzenia i zachowania wnioskodawcy przeczą aby był on osobą która w jakikolwiek sposób mogła obawiać się innych mieszkańców. Podkreślić należy, że to wnioskodawca poczynił prace takie jak usunięcie pionów i grzejników, likwidacja licznika prądu na korytarzu, prace kominiarskie, czy też poprzez zabranie wspólnego klucza do piwnicy, które utrudniają wspólne życie na nieruchomości. Wobec takich zachowań należy uznać, że wnioskodawca w żaden sposób nie obawiał się ewentualnej konfrontacji z innymi współwłaścicielami. Wobec tego Sąd uznał zeznania wnioskodawcy za niewiarygodne w każdej części, w której dotyczyły one zarzutów kierowanych co do zachowania uczestników, a także sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Podkreślić należy, że żadnym wiarygodnym dowodem nie zostały potwierdzone twierdzenia wnioskodawcy dotyczące symboli malowanych na drzwiach jego mieszkania, odchodów czy cieczy, które miały znajdować się na klamce i rzeczach należących do wnioskodawcy, kradzieży opału, naruszenia tajemnicy korespondencji a także zarysowań na jego samochodzie czy też bycia szykanowanym. Wnioskodawca podczas przesłuchania powyższe zarzuty kierował również w taki sposób, że nie wiadomo było czy chce nimi obarczyć uczestników, czy też inne osoby. Niemniej w tym zakresie każdy z uczestników zaprzeczył tym twierdzeniom, wnioskodawca natomiast pomimo dysponowania monitoringiem z nieruchomości nie złożył do akt żadnych dowodów. Wnioskodawca nie zaproponował również żadnych źródeł osobowych, w tym chociażby z zeznań swojej żony, która również z nim mieszkała na nieruchomości, i którą według twierdzeń wnioskodawcy miały dotykać incydenty przez niego opisywane. Wobec tego nie było żadnych podstaw aby dać im wiarę. Jednocześnie powyższe twierdzenia w zakresie przedmiotu postępowania miały w istocie znaczenie poboczne i tylko oddające obraz relacji sąsiedzkich na nieruchomości.

Sąd zważył, co następuje.

W sprawie wniosek podlegał oddaleniu jako niezasadny.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 u.w.l. jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

Zgodnie bowiem z art. 20 u.w.l. jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Z treści powyższego przepisu wynika zatem, że przesłankami uzasadniającymi ustanowienie zarządcy przymusowego przez sąd są: 1) niepowołanie zarządu, 2) niewypełnianie obowiązków zarządczych mimo jego powołania lub 3) naruszenie przez zarząd zasad prawidłowej gospodarki. Każda z tych przesłanek stanowi samodzielną podstawę żądania przez właściciela lokalu (wyodrębnionego lub niewyodrębnionego) ustanowienia zarządcy przymusowego.

Przesłanka braku podmiotu ustanowionego przez właścicieli lokali do sprawowania zarządu jest w zasadzie oczywista. Jest to stan niepożądany, głównie ze względu na ryzyko naruszenia interesów właścicieli lokali. Okoliczność tę dostrzegł ustawodawca, przewidując w art. 20 u.w.l. obowiązek wyboru zarządu. Literalnie powierzenie zarządu podmiotowi zewnętrznemu zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. nie jest wyborem zarządu stosownie do art. 20 u.w.l. W sytuacji jednak, gdy tzw. zarząd właścicielski nie został wybrany, gdyż członkowie wspólnoty zdecydowali o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną innemu podmiotowi, brak jest podstaw do ustanowienia zarządcy przymusowego, istnieje bowiem podmiot, który zarządza wspólnotą mieszkaniową (por. K. Buliński [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 26.).

Wskazać należy, że zarząd może być jednoosobowy lub wieloosobowy. Zgodnie z art. 20 ust. 1 u.w.l. jego członkami mogą być wyłącznie osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Obecnie wzorem prawa spółek (art. 18 § 1 k.s.h.) rozstrzygnięto, że członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Jeżeli chodzi o wybór lub odwołanie członków zarządu, to zgodnie z art. 20 u.w.l. właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Nie ma jednak obowiązku jej zaprotokołowania przez notariusza (odpowiednio dotyczy to też uchwały o zmianie jego składu). Potwierdza to Sąd Najwyższy w wyroku z 5 października 2018 r. I CSK 609/17, stwierdzając, że wymóg zachowania formy aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.) lub zaprotokołowania uchwały przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l.) dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o umownym zarządzie nieruchomością wspólną, a nie uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu będącego organem wspólnoty mieszkaniowej (por. postanowienie SN z 26 stycznia 2017 r., I CZ 4/17; I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, art. 20).

W sprawie należy przy tym odnotować, że budynek będący przedmiotem współwłasności wnioskodawcy i uczestników składa się łącznie z wyodrębnionych prawnie czterech lokali. Wnioskodawca jest bowiem właścicielem dwóch lokali, które nie zostały prawnie połączone. Istnieje między nimi jedynie fizyczne przejście. Niemniej dla każdego z lokali prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Na właścicielach nieruchomości ciążył zatem obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu w rozumieniu art. 20 i 26 u.w.l.

Jednocześnie, w świetle powyższych rozważań i ustalonego w sprawie stanu faktycznego, przesłanka braku zarządu wskazana jako przyczyna złożenia wniosku w niniejszej sprawie nie istniała ani na dzień złożenia wniosku ani na dzień zamknięcia rozprawy. Zgodnie z ustalonym w sprawie stanem faktycznym uchwałą nr 2 z dnia 13 listopada 2023 r. na zasadach określonych w ustawie o własności lokali został powołany zarząd wspólnoty składający się z właścicieli lokali. Zarząd ze swojego grona na przewodniczącego wybrał B. F.. Uchwała została podjęta w formie zwykłej, jak wskazano powyżej nie było konieczne jej zaprotokołowanie przez notariusza.

Na obecnym etapie Sąd nie znalazł żadnych podstaw aby zakwestionować przedmiotową uchwałę. Zarząd został powołany przez współwłaścicieli posiadających więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Jednocześnie, należy uznać, że wnioskodawca był powiadamiany w sposób zwyczajowo przyjęty o przeprowadzeniu zebrania, poprzez informacje w miejscach ogólnodostępnych, a także poprzez B. F..

Wszelkie informacje i wiadomości dotyczące zebrań zarządu (współwłaścicieli lokali) umieszczane były na ogólnodostępnej tablicy ogłoszeń, która, jak sam przyznaje wnioskodawca, znajdowała się tuż obok drzwi wejściowych do jego mieszkania. Wnioskodawca wskazuje, że decyzje podejmowane były bez jego udziału i prawidłowego zawiadomienia, z drugiej strony jednak twierdzi, że nie chciał kontaktu z uczestnikami, „wychodził z domu z opuszczoną głową i nie zauważał ogłoszeń na klatce, nie czytał ich, nie miał obowiązku ich czytać”. Po wyprowadzce wnioskodawcy z nieruchomości zawiadomienia wysyłane były na jedyny znany uczestnikom adres, tj. adres pełnomocnika wnioskodawcy. Sąd uznał zatem twierdzenia wnioskodawcy o braku zawiadomień są niespójne i niewiarygodne i nie stwierdził, żadnych podstaw do skuteczności zawiadomienia wnioskodawcy o zebraniach wspólnoty. Sąd za wiarygodne i znajdujące potwierdzenie w materiale dowodowym uznał, że uczestnicy wszelkimi sposobami podejmowali próby kontaktowania się z wnioskodawcą tj. przez ogłoszenia, pisma, wiadomości niemniej to on nie chciał wskazać im adresu do korespondencji, dopiero na późniejszym etapie wskazał dane pełnomocnika.

Uchwała nr 2 z 13 listopada 2023 r. została podpisana przez właścicieli lokali B. F. oraz J. T. (2). Jednocześnie w sprawie nie wykazano aby została ona skutecznie unieważniona.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów prawa staje się wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu.

Ewentualna możliwość zaskarżenia uchwały właścicieli lokali na podstawie art. 25 u.w.l. nie wyłącza – w sposób generalny – możliwości wytoczenia powództwa o ustalenie jej nieistnienia na podstawie art. 189 k.p.c. Uchwała może być zdyskwalifikowana wyjątkowo w oparciu o normę art. 189 k.p.c. tylko z powodu bardzo drastycznych uchybień. Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c. zmierzać będzie do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwała nie istnieje z tego względu, że nie została podjęta, np. braku wymaganej większości głosów do jej podjęcia, czy naruszenia zasady, że uchwały podejmuje się większością głosów, przy wymaganym quorum itp.

W sprawie nie złożono orzeczenia sądu, na podstawie którego ustalono nieważność lub nieistnienie przedmiotowej uchwały. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł żadnych podstaw do zakwestionowania uchwały z 13 listopada 2023 r. Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle art. 20, a także art. 26 u.w.l. zarząd wspólnoty mieszkaniowej został skutecznie i prawidłowo powołany. W związku z tym, zdaniem Sądu, pierwsza z podstaw powołania zarządcy przymusowego w sprawie nie wystąpiła. Istotą ustanowienia zarządcy przymusowego jest bowiem usunięcie stanu rzeczy, w którym brak jest podmiotu legitymowanego przez właścicieli lokali do sprawowania zarządu nieruchomością.

W sprawie nie znalazła uzasadnienia również druga z przesłanek wskazanych przez wnioskodawcę w dalszej części postępowania którą należy sprowadzić do ustawowych zarzutów niewypełnianie obowiązków zarządczych mimo jego powołania oraz naruszenia przez zarząd zasad prawidłowej gospodarki.

Z przesłanką niewypełniania obowiązków zarządczych łączy się w pewnym stopniu także przesłanka naruszenia zasad prawidłowej gospodarki. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której zaniechania zarządu skutkować będą naruszeniem zasad prawidłowej gospodarki. Niekiedy dana okoliczność wypełniać będzie obie te przesłanki. Naruszenie zasad prawidłowej gospodarki dotyczy także jednak wszystkich zachowań, które są niezgodne z obowiązującymi przepisami, znajdującymi zastosowanie względem wspólnot mieszkaniowych, jak również samowolnego dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez stosownego umocowania wyrażonego w uchwale właścicieli lokali. Przesłanka ta będzie się również odnosić do okoliczności związanych z gospodarowaniem środkami pieniężnymi zgromadzonymi przez członków wspólnoty mieszkaniowej przez wybór niekorzystnej cenowo (przekraczającej rynkową wartość) oferty podmiotu świadczącego usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej czy w skrajnych przypadkach kradzież tych środków (por. K. Buliński [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 26).

Przesłanka niewypełniania obowiązków zajdzie w każdej sytuacji, w której zarząd zaniecha realizowania ciążącego na nim obowiązku. Bez znaczenia pozostaje, czy zobowiązanie tego rodzaju wynika wprost z ustawy, czy też z uchwały właścicieli lokali. Natomiast naruszenie zasad gospodarowania będzie miało miejsce w każdej sytuacji, w której zarząd będzie dopuszczał się czynów niezgodnych z prawem. Ustawa o własności lokali w swej treści nie definiuje ani nawet nie precyzuje pojęcia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. Prawidłowość oznacza jednak niewątpliwie takie działania, które są racjonalne, uzasadnione, logiczne i celowe. Zadaniem wspólnoty jest przede wszystkim utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz zdatnym do użytku, po to, aby jej członkowie mogli z tego tytułu czerpać określone korzyści i przywileje (por. postanowienie Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 14 lutego 2019 r., sygn. II Ca 766/18).

Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że po powołaniu zarządu, zarówno prezes zarządu jaki i współdziałający z nim współwłaściciele podjęli wszystkie czynności niezbędne do prowadzenia wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. Wspólnota została zarejestrowana, ma NIP, REGON oraz rachunek bankowy. Powołany w niej zarząd realizuje powierzone zadania tj. realizuje uchwały podejmowane przez członków wspólnoty. Z zeznań uczestników wywnioskować można, iż zależy im na dobrym stanie wspólnej nieruchomości, dbają o nią, a pieniądze ze składki remontowej chcą przeznaczyć na modernizowanie nieruchomości.

Wnioskodawca nie przedstawił żadnych zarzutów oraz dowodów przeciwko prawidłowości prowadzenia przez wspólnotę księgowości, sprawowania zarządu zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki oraz przeprowadzania bieżącej konserwacji i remontów. Z ustalonego w sprawie stanu fatycznego wynika natomiast, że rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej sprowadzają się do uiszczania przez uczestników (albowiem wnioskodawca tego nie czyni) miesięcznej składki remontowej po stronie dochodów, oraz zapłaty za wywóz nieczystości z nieruchomości po stronie wydatków. Współwłaściciele oddzielnie ponoszą koszty prądu na korytarzu oraz wspólnej wody na podwórzu i rozliczają się z tego odrębnie.

Jednocześnie to jedynie wnioskodawca w żaden sposób nie uczestniczy w żadnych kosztach związanych z nieruchomością.

Co istotne wspólnoty mieszkaniowej nie obciążają żadne inne wydatki w tym chociażby na wynagrodzenie zarządcy albowiem B. F., który obecnie sprawuje zarząd czyni to nieodpłatnie. Pomoc księgowa a także ewentualne konsultacje w zakresie zarządu nieruchomości wspólnej są zapewnione wspólnocie nieodpłatnie.

Czynności związane z pracami porządkowymi takie jak sprzątanie klatki schodowej, uporządkowanie podwórza czy bieżące niezbędne naprawy czy konserwacje współwłaściciele tj. J. T. (2) i J. T. (1) oraz B. F. i A. F. podejmują własnym sumptem i na własny koszt. Przykładowo w ostatnim czasie kupili farbę i pomalowali płot, wykonali chodnik dookoła budynku.

Warto przy tym wskazać, że zarząd nad nieruchomością w sprawie sprowadza się w istocie do powyższych czynności. Inne zadania to przeprowadzenie dalszych prac remontowych, które z uwagi na zaawansowanie jak np. ocieplenie wymagałby uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W sprawie na obecnym etapie nie wykazano aby zarząd podjął jakąkolwiek czynność bez uprawnienia w stosownej uchwale wspólnoty mieszkaniowej. Nieruchomość jest utrzymana w stanie niepogorszonym oraz zdatnym do użytku.

Zdaniem Sądu, co omówiono również powyżej, zarząd odpowiednio czuwał i organizował funkcjonowanie samej wspólnoty, co przejawiło się w zwoływaniu zebrań i ustaleniu porządku obrad. Sąd nie stwierdził również, aby zarząd dokonywał czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uprzedniego uzyskania zgody właścicieli lokali w formie uchwały. Wnioskodawca nie był w stanie wskazać żadnej czynności którą zarząd podjąłby bez takie zgody.

W szczególności Sąd nie podziela poglądu wnioskodawcy, że czynności podjęte przez uczestników A. i B. F. w 2019 r. w zakresie usuwania azbestu i remontu dachu mogłyby mieć wpływ na ocenę prawidłowego zarządu nieruchomością. Remont przeprowadzony został jeszcze przed powołaniem zarządu wspólnoty, co więcej wnioskodawca wyraził zgodę na wymianę poszycia dachu, co sam przyznał podczas przesłuchania. Ponadto zgodnie z zaświadczeniem Starosty Powiatowego w T. z dnia 30 października 2019 r. stwierdzono brak podstaw do wniesienia sprzeciwu w sprawie zgłoszenia uczestników dotyczącego zamiaru wykonania robót budowlanych. Wnioskodawca nie partycypował w powyższych kosztach. Sąd na podstawie przedstawionych ustaleń stwierdził zatem, że brak jest podstaw do przyjęcia, że zarząd nie wypełnia należycie swoich obowiązków albo że narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Jednocześnie w sprawie nie było podstaw aby prowadzać w tym zakresie postępowanie dowodowe, w tym z opinii biegłego sądowego celem badania zarzutów wnioskodawcy czy wymiana poszycia dachu, w tym ewentualnych krokwi dachowych nie miało wpływu na obecnie sprawowany zarząd nieruchomością wspólną. Wobec powyższego Sąd oddalił ten wniosek dowodowy jako nieistotny dla rozstrzygnięcia i zmierzający do przedłużenia postępowania w sprawie. Należy zgodzić się z uczestnikami, że kwestionowanie przez wnioskodawcę racjonalności prowadzenia wymiany dachu przez usunięcie szkodliwego azbestu i montaż blachodachówki świadczy o braku sensownego podejścia do spraw wspólnoty i jego konfrontacyjnym nastawieniu w stosunku do uczestników. Szczególnie, że wnioskodawca z remontu dachu mającego miejsce ponad 5 lat przed złożeniem wniosku, uczynił podstawę swojego wniosku w sprawie.

W ocenie zasad prawidłowej gospodarki sprawowanej przez zarząd należy wskazać, że to zarząd podjął czynności związane z uporządkowaniem sytuacji nieruchomości. Wskazać wypada chociażby na pismo z dnia 31 maja 2024 r. w którym wezwano wnioskodawcę do złożenia dokumentów związanych z pracami przeprowadzonymi przez niego na nieruchomości, a które mogły istotnie naruszyć konstrukcję budynku oraz bezpieczeństwo jej użytkowania.

Wnioskodawca w żaden sposób nie współdziałał z pozostałymi współwłaścicielami, czy to likwidując prąd na korytarzu, czy ogrzewanie korytarza, przeciwnie działał bez porozumienia z nimi i w sposób niezgodny z wieloletnimi uzgodnieniami współwłaścicieli. Podobnie przeciwnie do sąsiadów, w tym małżeństwa F. remontujących dach, w żaden sposób wnioskodawca nie informował współwłaścicieli o pracach związanych z połączeniem lokali. Niemniej wnioskodawca nie wykazał w żaden sposób by powody takiego stanu rzeczy leżały po stronie uczestników. Przeciwnie to wnioskodawca jest osobą konfliktową i nieznoszącą sprzeciwu na co wskazują działania wnioskodawcy, które spowodowały, że współwłaściciele po tylu latach wspólnego zarządu nieruchomością po raz pierwszy spotkali się w sądzie na sprawie sądowej o wydanie kluczy do piwnicy.

Sumując należy podkreślić, przepis art. 26 ust. 1 u.w.l. ma charakter wyjątkowy, przewidując odstępstwo od zasady wynikającej z art. 18, 19 i 20 u.w.l., że to sami właściciele lokali i współwłaściciele nieruchomości wspólnej sprawują zarząd tą nieruchomością, jak i określają sposób tego zarządu. Ponieważ odebranie właścicielowi uprawnienia w zakresie zarządzania jego mieniem zawsze będzie stanowiło ingerencję w podstawowe uprawnienia wynikające z przysługiwania tego prawa rzeczowego, stosowanie tego rodzaju wyjątkowych regulacji wymaga wykładni ścisłej i zawężającej w zakresie przesłanek, które mogą doprowadzić do ingerencji Sądu w to uprawnienie.

Ustanowienie zarządu przymusowego powinno być środkiem wykorzystywanym w ostateczności, gdy inne mechanizmy wynikające z ustawy o własności lokali, w szczególności podejmowane próby odwołania dotychczasowego zarządu, nie dają oczekiwanych efektów (postanowienie Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 14 lutego 2019 r., sygn. II Ca 766/18). W sprawie wnioskodawca nie próbował osiągnąć tego efektu w żaden inny sposób, unikał nawet kontaktu z pozostałymi współwłaścicielami. Nie korzystał ze swojego prawa (a nawet obowiązku) uczestniczenia w zebraniach współwłaścicieli i angażowania się w sprawy wspólnoty, pomimo, że o wszelkich zebraniach był prawidłowo i skutecznie powiadamiany. Wnioskodawca w przewidzianym do tego trybie nie kwestionował uchwał wspólnoty. Warto zaznaczyć, że niezadowolenie wnioskodawcy nie może być wystarczającym argumentem do uwzględnienia wniosku. Brak właściwej aktywności wnioskodawcy nie może przekładać się na możliwość stwierdzenia wadliwości, o jakich stanowi art. 26 ust. 1 u.w.l.

Kończąc należy wskazać, że niniejszy proces wykazał, że uczestnicy A. i B. F. oraz J. i J. T. (2) w istocie są po ludzku zawiedzeni postawą konfrontacyjną wnioskodawcy A. M. (1) który uniemożliwia ze sobą normalny sąsiedzki kontakt i sprzeciwia się wspólnemu zarządowi wspólną nieruchomością, bez jakichkolwiek podstaw prawnych i faktycznych.

Uwzględniając zatem całość zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego należało uznać, że wnioskodawca w żaden sposób nie wykazał, by w aktualnym stanie sprawy zaistniały przesłanki ustanowienia zarządcy przymusowego, o jakich stanowi art. 26 ust. 1 u.w.l., a zatem w pkt I postanowienia Sąd orzekł o oddaleniu wniosku.

O kosztach postępowania Sąd w punkcie II postanowienia - na podstawie art. 520 § 3 k.p.c. obciążając nimi wnioskodawcę. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli interesy uczestników są sprzeczne, sąd może włożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika. W niniejszej sprawie bezspornym pozostaje fakt, że interesy uczestników były sprzeczne, a wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego został oddalony.

Oceniając zasadę według której obciążyć wnioskodawcę Sąd przyjął, że skoro J. T. (2) i J. T. (1) oraz B. F. i A. F. tj. każde z małżeństw jest właścicielem swojego lokalu na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej to zasadne jest zasądzenie kosztów na rzecz każdego z małżeństw oddzielnie albowiem reprezentują oni interesy w zależności od przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej związanej z danym lokalem mieszkalnym. Należało bowiem stwierdzić, że każdemu z małżeństw uczestników przysługiwało odrębne prawo ustanowienia pełnomocnika w celu reprezentowania w niniejszym postępowaniu.

Wobec tego Sąd zasądził koszty na rzecz J. T. (2) i J. T. (1) oraz oddzielnie B. F. i A. F.. Na koszty te składały się koszty zastępstwa procesowego uczestników sprawowanego przez radę prawnego w wysokości 480 zł zgodnie z § 5 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 ze zm.).

Asesor sądowy Anna Bindas-Smoderek