Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Toruniu

WYROK

ŁĄCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 listopada 2023r.

Sąd Rejonowy (...)

w składzie:

przewodniczący: SSR Maciej J. Naworski

protokolant: sekretarz sądowy Irena Serafin

po rozpoznaniu dnia 23 listopada 2023r., w (...)

na rozprawie

spraw

z powództwa (...) ( NIP (...) )

przeciwko(...) ( NIP (...) )

o zapłatę

zawisłej pod sygnaturą VGC 174/23

oraz

z powództwa (...)

przeciwko (...)

o zapłatę

zawisłej pod sygnaturą VGC 427/23

w sprawie VGC 174/23

I.  zasądza od pozwanego (...) na rzecz powoda (...) kwotę 12.466zł ( dwanaście tysięcy czterysta sześćdziesiąt sześć złotych ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty:

- 3.467zł od dnia 18 lipca 2022r.,

- 3.467zł od dnia 17 sierpnia 2022r.,

- 3.467zł od dnia 18 września 2022r.,

- 2.075zł od dnia 17 stycznia 2023r.

do dnia zapłaty,

II.  oddala powództwo w pozostałej części,

III.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.953,60zł ( tysiąc dziewięćset pięćdziesiąt trzy złote i sześćdziesiąt groszy ) tytułem zwrotu kosztów postępowania,

IV.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2.268zł ( dwa tysiące dwieście sześćdziesiąt osiem złotych ) tytułem zwrotu kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu,

V.  przyznaje adwokatowi (...) ze Skarbu Państwa – (...) kwotę 1.332 zł (tysiąc trzysta trzydzieści dwa złote) tytułem zwrotu pozostałej części kosztów pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu;

w sprawie VGC 427/23

I.  zwalania powoda od opłaty o pozwu,

II.  oddala powództwo,

III.  zasądza od powoda(...) na rzecz pozwanego (...) kwotę 5.400zł ( pięć tysięcy czterysta złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

IV.  przyznaje adwokatowi (...) ze Skarbu Państwa – (...) kwotę 5.400zł ( pięć tysięcy czterysta złotych ) tytułem zwrotu kosztów pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu,

V.  obciąża Skarb Państwa kosztami postępowania.

Sygn. akt VGC 174/23

UZASADNIENIE

W sprawie zawisłej pod sygnaturą VGC 174/23(...) po zakończeniu umowy najmu żądał od (...) 22.247,71zł tytułem kosztu odnowienia pomieszczeń, które pozwany wynajmował od powoda i zwrócił zdewastowane i 10.401zł nieopłaconego czynszu ( k. 3 – 7 ).

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa, ponieważ w najmowanym lokalu przeciekał dach wobec czego czynsz podlegał obniżeniu; po uwzględnieniu dokonanych wpłat to on ma roszczenie w stosunku do powoda. Z kolei żądanie zwrotu kosztu napraw lokalu nie ma podstawy, ponieważ w grę weszło zwykłe zużycie ( k. 72 ).

W sprawie zawisłej pod sygnaturą VGC VGC 427/23(...) zażądał od (...) 34.940,54zł zwrotu nadpłaconego czynszu najmu z powodu wady lokalu i 15.500zł odszkodowania. W wynajmowanym lokalu przeciekał bowiem dach co uzasadnia obniżenie czynszu a w rezultacie zwrot nadwyżki. Ponadto pozwany wyrządził powodowi szkodę, ponieważ przejął podnajemcę, który w związku z tym nie zapłacił mu czynszu ( k. 4 akt VGC 427/23 i k. 117 – 119 ).

Sąd połączył sprawy do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Sąd ustalił co następuje:

Od 2014r. (...) wynajmował (...) na czas nieoznaczony warsztat w budynku przy (...) (...)

Bezsporne.

W grudniu 2021r. (...) i (...) określili wysokość czynszu za wynajmowane pomieszczenia na 2022r. na kwotę 3.467zł

Bezsporne ( aneks, k. 17 ).

(...)nie wyrażał (...)zgody na podnajem.

Bezsporne ( wiadomość k. 89 ).

W maju 2022r. (...) podnajął pomieszczenia najmowane od (...) (...) za 1.500zł miesięcznie.

Bezsporne ( (...) ).

W lipcu 2022r. (...) wypowiedział najem (...).

Bezsporne ( pismo k. 20 ).

(...)zwrócił wynajmowane pomieszczenia (...)z końcem września 2022r.

Bezsporne.

W wynajmowanych przez(...) pomieszczeniach znajdował się przepływowy podgrzewacz do wody.

Dowód: załącznik do umowy, k. 14, pkt 6 lit. a).

Pomieszczenia zwrócone przez J. J. S. B. były zabrudzone i zaniedbane; brakowało przepływowego podgrzewacza do wody; nie były jednak zdewastowane.

Dowód: fotografie na nośniku, k. 51.

S. B. kupił nowy przepływowy podgrzewacz do wody za 295zł.

Dowód: paragon k. 46.

Sprzątnie pomieszczeń zwróconych przez J. J. kosztuje 1.780zł.

Dowód: kosztorys k. 50.

Sąd zważył co następuje:

Uwagi wspólne

I.

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o zgodnie oświadczenia stron i art. 230 k.p.c.

Dokumenty nie budziły zastrzeżeń i poza załącznikiem do umowy najmu, nie były kwestionowane ( k. 73 ).

Zarzut pozwanego, że nie przypomina sobie aby załącznik podpisał, chociaż podpis pod nim przypomina jego własny, trafił w próżnię. Podpis jest bowiem identyczny z podpisem J. J. na umowie, aneksach do niej i pismach procesowych a strona, która podważa autentyczność swojego podpisu, powinna ten fakt udowodnić ( art. 253 zd. 1 ). Jeżeli dowód prima facie nie jest oczywisty ( art. 254 § 1 ¹ k.p.c. ), konieczne jest zawnioskowanie biegłego; pozwany takiego wniosku nie złożył, wobec czego sugestia fałszerstwa okazała się gołosłowna.

Sąd oddalił wnioski o przesłuchanie świadków. Z uwagi na brak wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność kosztu remontu nie mogły być podstawą rozstrzygnięcia w tym zakresie ( art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. ); w pozostałej części były zaś nieprzydatne, ponieważ problem przeciekania dachu w warsztacie nie podlegał badaniu w sprawie ( art. 235 ² § 1 pkt 3 k.p.c. ).

Sąd oddalił wniosek o przesłuchanie stron, ponieważ ma on tylko komplementarny charakter ( art. 299 k.p.c. ).

II.

Przed przystąpieniem do zasadniczych rozważań należy poczynić następujące uwagi natury ogólnej.

Po pierwsze, proces cywilny jest de lege lata kontradyktoryjny i obowiązuje w nim zasada prawdy formalnej. Strony są zatem zobowiązane przeprowadzić postepowanie, w tym zwłaszcza postepowanie dowodowe i ponoszą ryzyko niepowodzenia i zaniechań w tym zakresie.

Po drugie, ciężar dowodu określonego faktu spoczywa na tej stronie, która wywodzi z niego skutki prawne ( art. 6 k.c. – ei incumbit probatio, qui dicit ).

Po trzecie, sąd jest ściśle związany pozwem i nie może orzekać ani ponad żądanie ani o innym żądaniu, niż zgłoszone przez powoda.

III.

1. W celu uniknięcia jakichkolwiek nieporozumień Sąd stwierdza, że rozpoznał sprawę w postępowaniu zwykłym. S. B. dochodził bowiem roszczeń z umowy najmu ( o czynsz i odszkodowanie ) w kwocie ponad 20.000zł; J. J. także domagał się wyższej niż wymieniona sumy. Uwagi na temat postępowania uproszczonego ( k. 118v. ) były więc niezrozumiałe; dd 2019r. czynsz nie jest w nim bowiem traktowany odmienne ( art. 505 ¹ § 1 k.p.c. ).

2. W sprawie chodziło o cztery osobne roszczenia a mianowicie żądanie czynszu i odszkodowania zgłoszone przez S. B. oraz o zwrot nadpłaconego czynszu i o odszkodowania dochodzone przez J. J.; odmienny charakter i podstawa każdego z nich uzasadnia odrębną ich analizę, przy czym w celu zachowania jasności wywodu w pierwszej kolejności należało zająć się problemem obniżenia czynszu, potem roszczeniem o czynsz a dopiero potem roszczeniami odszkodowawczymi.

Uzasadnienie żądania przez J. J. zwrotu nadpłaconego czynszu.

I.

1. Podstawową kwestią w sprawie stron była możliwość obniżenia czynszu przez pozwanego.

Zagadnienie jest z pozoru proste.

Przepis art. 664 k.c. stanowi, że jeżeli najęta rzecz ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad ( art. 664 k.c. § 1 k.c. ), a jeżeli uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy a wynajmujący nie usunął ich na wezwanie, może on wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia ( art. 664 § 1 k.c. ), przy czym roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach ( art. 664 k.c. § 3 k.c. ).

Na tle przytoczonej regulacji powstaje jednak problem sposobu realizacji opisanych uprawnień przez najemcę sprowadzający się do pytania, czy obniżenie czynszu następuje na skutek samego oświadczenia, czy też dopiero w wyniku rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

2. Odpowiedź wymaga kilku uwag natury teoretycznej i to w elementarnym zakresie.

Kluczowe jest pojęcie prawa podmiotowego i wyróżnienie spośród składających się na nie elementów roszczeń i praw kształtujących ( na ten temat zobacz bliżej M. Pyziak – Szafnicka [w:] System Prawa Prywatnego. Prawo cywilne – część ogólna. Tom 1, Warszawa 2012, s. 780 i n. a zwłaszcza 807 i n. )

Niezależnie od kontaminacji pojęciowej, która występuje na tym polu ( zob. poglądy zebrane przez M. Pyziak – Szafnicką, op. cit., s. 808 – 809 ), odróżniania roszczeń od praw kształtujących nie podlega dyskusji; roszczenie polega bowiem na tym, że uprawniony może od konkretnej osoby żądać oznaczonego zachowania ( tak A. Wolter, Prawo cywilne, 1972, s. 115. i za nim M. Pyziak – Szafnicka, op. cit., s. 811 ), a prawo kształtujące sprowadza się do możliwości nawiązania, zmiany lub zakończenia stosunku prawnego mocą własnego działania ( tak A. Wolter, op. cit., s. 117 i za nim M. Pyziak – Szafnicka, op. cit., s. 813 ).

Z punktu widzenia sprawy istotna jest praktyczne konsekwencja odmiennego ukształtowania uprawnień osoby, której przysługują prawa podmiotowe różnego typu.

Przymusowa realizacja roszczenia na wypadek oporu dłużnika wymaga wyłącznie stwierdzenia obowiązku przez Sąd. W przypadku praw kształtujących, konieczne jest najpierw podjęcie działań przez uprawnionego, w tym zwłaszcza złożenia odpowiedniego oświadczenia woli, które wywołuje skutki prawne w postaci zmiany w treści stosunku stron i dopiero następczej ingerencji sądu.

Z procesowego punktu widzenia trudności nie powstają; w obu wypadkach w rachubę wchodzi typowa sprawa o zasądzenie a wyrok jest deklaratywny.

Pewna trudność w klasyfikacji pojawia się w przypadku praw, które są realizowane na drodze sądowej. Ustawodawca dostrzegając konieczność zmiany treści stosunku prawnego nie zawsze przyznaje bowiem zainteresowanemu typowe prawo kształtujące, które pozwoliłoby osiągnąć zamierzony przez niego cel na mocy samego oświadczenia woli lecz uprawnienie do wystąpienia z powództwem o uregulowanie relacji stron przez sąd ( problem opisuje Pyziak – Szafnicka, op. cit., s. 816; zob. też L. Ostrowski, Prawa Potestatywne a art. 357 ¹ k.c., PS 2002 nr 7 – 8, 129 i n. ).

W takich wypadkach wyrok ma konstytutywny charakter.

Konieczna jest jeszcze jedna uwaga.

Organy państwowe, scil. sądy, co do zasady nie mają kompetencji do określania praw i obowiązków uczestników obrotu cywilnego; leży to bowiem wyłącznie w gestii stron, które dysponują pełną suwerennością w granicach swobody umów. Ingerencja sądowa w treść relacji cywilnych dopuszczalna jest wyłącznie na podstawie pozytywnego przepisu i tylko w granicach, które wyznacza konkretne unormowanie.

Czym innym jest przy tym przyznanie ochrony prawnej polegające na deklaratywnym stwierdzeniu określonego obowiązku przeciwnika ( np.: zasądzenie ceny sprzedaży, nakazanie wydania rzeczy, zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli itd., ), czym innym, zmiana treści stosunku prawnego ( np. na podstawie art. 357 ¹ k.c., czy (...) § 3 k.c. ).

Teoretyczne problemy należy jednak pozostawić na marginesie.

3. Roszczenie o obniżenie czynszu z pewnością nie należy do uprawień kształtujących realizowanych poprzez orzeczenie sądu ( potestatywnych ); brzmienie art. 664 § 1 k.c., w którym nie ma mowy o „sądzie, który może” ingerować w treść umowy, wyklucza bowiem taki wniosek.

Charakter praw przyznanych najemcy w art. 664 § 1 k.c. na wypadek wady, która ogranicza przydatność wynajętej rzeczy do umówionego użytku nie buzi jednak najmniejszych wątpliwości ( lex clara ). W § 3 wymienianego uregulowania sam ustawodawca przesądził bowiem, że żądanie obniżenia czynszu należy do roszczeń. Co ważne, przepis w niezmienionym kształcie obowiązuje od wejścia w życie kodeksu cywilnego.

Ta konstatacja przesądza zaś sprawę.

Roszczenie, o którym mowa polega natomiast na prawie żądania od wynajmującego obniżenia czynszu a zatem złożenia oświadczenia woli o określonej treści. W braku porozumienia daje zaś najemcy możliwość wystąpienia do sądu z takim powództwem i, na wypadek wygranej, ze skutkiem opisanym w art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c.

4. J. J. nie wniósł pozwu o złożenie przez S. B. oświadczenia woli o obniżeniu czynszu i nie wygrał sprawy, wobec czego Sąd nie mógł w przedmiotowym procesie ustalić, że czynsz, który płacił, odbiegał od określonego przez strony.

Przesądza to zaś spór na korzyść S. B..

5. Uwagi wymagają dwa dalsze aspekty problemu.

Samo wyartykułowanie roszczenia o zwrotu nadpłaconego czynszu w oparciu o twierdzenie, że podlegał obniżeniu i wystąpienia z nim do sądu nie jest tożsame z żądaniem złożenia oświadczenia woli ani go nie konsumuje.

Na początku trzeba przypomnieć, że zapłata przez wynajmującego różnicy pomiędzy czynszem w umownej i obniżonej wysokości następuje na podstawie przepisów o zwrocie nienależnego świadczenia ( art. 411 § 1 i 2 k.c. ) a w dalszej kolejności zwrócić uwagę, że z mocy art. 316 § 1 k.p.c. wyroki zapadają w oparciu o stan faktyczny istniejący w chwili zamknięcia rozprawy.

Jeżeli strona dochodząca nienależnie uiszczanego czynszu nie dysponuje prejudykatem w postaci prawomocnego wyroku, który zobowiązuje wynajmującego do obniżenia czynszu i je zastępuje, powództwo o zapłatę trafia w próżnię.

W momencie zamknięcia rozprawy wysokość czynszu określona w umowa nie jest bowiem zmieniona i nie istnieje żadna podstawa do odmiennego ustalenia faktów. Innymi słowy, podstawa świadczenia czynszu w pełnej wysokości nie odpadała, ponieważ nie ma orzeczenia, które zastąpiłoby w odpowiedni sposób oświadczenie woli pozwanego.

Powyższe stanowisko znajduje dodatkowe uzasadnienie w wykładni historycznej i systemowej.

Podobne kontrowersje powstały bowiem na gruncie rękojmi przy sprzedaży.

De lege derogata, aż do zmiany kodeksu cywilnego przez ustawę z dnia 30 maja 2014r. o prawach konsumenta ( tekst j. Dz. U. z 2020r., poz. 827 ze zm., powoływana dalej jako ustawa o prawach konsumenta ) przepis art. 560 zd. 1 k.c. poświęcony rękojmi przy sprzedaży stanowił, że jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Brzmienie tego unormowania wywołało niekończący się spór w jurysprudencji o charakter prawa do żądania obniżenia ceny i zaliczenie go do roszczeń albo praw kształtujących ( na ten temat zobacz komplet opinii zebranych przez (...), Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, Warszawa 2010, s. 248 ). Dla zwolenników obu zapatrywań było przy tym jasne, że zaklasyfikowanie prawa do żądania obniżenia ceny do roszczeń oznacza w praktyce konieczność jego sądowej realizacji na drodze powództwa o zobowiązanie sprzedawcy do złożenia oświadczenia woli, co było zresztą jednym z argumentów przeciwko takiej opinii ( zob. zwłaszcza (...), W sprawie uprawnień kupującego z tytułu rękojmi do żądania obniżenia ceny oraz terminu z art. 568 § 1 k.c. , PS 2004r., nr 1, s. 60,(...) [w:] System Prawa Cywilnego, Tom III, część 2 Prawo Zobowiązań. Część szczegółowa, Ossolineum 1976, s. 141, który pisze o powszechności takiej opinii ).

Ingerencja prawodawcy, który w ustawie o prawach konsumenta zmienił treść art. 560 § 1 zd. 1 k.c. i expressis verbis nadał kształtujący charakter prawu do obniżenia ceny zakończała spór doktrynalny; obecnie jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy.

Ma to zaś kapitalne znaczenie.

Nie doszło bowiem do analogicznej zmiany art. 664 § 1 k.c. Co więcej, przepis art. 664 § 3 k.c. w dalszym ciągu określa uprawnienie do żądania obniżenia czynszu jako roszczenie. Roszczenie tej treści wymaga zaś, w braku zgody stron, powództwa o zobowiązanie przeciwnika do złożenia oświadczenia woli.

6. Roszczenie o obniżenie czynszu nie może być też realizowane w postaci zarzutu.

Wprawdzie nie ma na ten temat wypowiedzi w piśmiennictwie, jednak jest to logiczny wniosek, skoro uprawnienie to wymaga wystąpienia z żądaniem a zatem wytoczenia powództwa; zarzut nie spełnia kryterium „żądania”.

Podobnie jak poprzednio, dodatkowe potwierdzenie prezentowanej tezy daje wykładnia historyczna i systemowa.

Przepisy o najmie nie przewidywały i nie przewidują zarzutu z obniżenia czynszu treści.

Na gruncie rękojmi przy sprzedaży nieobowiązujący już art. 568 § 3 k.c. wprost go zaś ustanawiał.

Odpowiedź na pytanie o dopuszczalność obrony zarzutem obniżenia czynszu musi być więc negatywna.

II.

1. Sądowi meriti znana jest opinia Sądu Apelacyjnego w Warszawie wyrażona w wyroku z dnia 4 grudnia 2018r., VI ACa 226/18, LEX 2637902, zgodnie z którą przepis art. 664 § 1 k.c. nadaje najemcy uprawnienie do jednostronnego obniżenia czynszu mocą własnego oświadczenia woli. Należy ją jednak odrzucić i to z trzech względów.

Po pierwsze, została sformułowana contra legem. Lektura art. 664 § 1 k.c., pomijając względy słowne, powinna odbywać się w kontekście art. 664 § 3 k.c., który expressis verbis wyklucza uznanie uprawnienia do żądania obniżenia czynszu za prawo kształtujące. Przeciwnie zalicza je do roszczeń a zatem uprawnień o odmiennym charakterze, co Sąd Apelacyjny przemilczał.

Po drugie, za jedyne uzasadnienie sformułowanego stanowiska posłużyło Sądowi Apelacyjnemu odwołanie do opinii Sądu Najwyższego, który miał sformułować je w wyroku z dnia 12 czerwca 2013r., II CSK 610/12 , LEX nr 1375149 ( powoływanego dalej jako wyrok z dnia 12 czerwca 2013r. ) Jak będzie mowa poniżej, najwyższy organ sądowy nie wypowiedział takiej myśli.

Po trzecie wreszcie, Sąd Apelacyjny wyraził swoje zapatrywanie w opozycji do stanowiska sądu a quo, że obniżenie czynszu wymaga podjęcia przez najemcę negocjacji z wynajmującym oraz uzyskania jego zgody na zmianę umowy. Ze wstępnej części uzasadnienia Sądu Apelacyjnego, nie wynika jednak, że sąd pierwszej instancji rzeczywiście uważał, że bez zgody wynajmującego czynszu nie da się obniżyć.

W rezultacie nad analizowaną opinią można przejść do porządku z uwagi wypowiedzenie jej ex cathedtra i wbrew jasnemu brzmieniu obowiązującego przepisu.

2. Chwilę uwagi należy natomiast poświęcić wyrokowi Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2013r.

Otóż zapadł on na kanwie skomplikowanego stanu faktycznego, którego odtworzenie na postawie motywów tego orzeczeniem wydaje się niemożliwe; wiadomo tylko, że najemcy nie przyjęli do wiadomości wypowiedzenia im najmu i kontynuowali go przez kilka lat prowadząc działalność gospodarczą w wynajętych pomieszczeniach, które dodatkowo uległy częściowemu spaleniu z uwagi na zawinione zaniedbanie ich pracownika. W sprawie chodziło zaś miedzy innymi o czynsz, którego nie zapłacili twierdząc, że z powodu pożaru doszło do zniszczeń w przedmiocie najmu. Sąd Najwyższy w kluczowym dla nas fragmencie uzasadnienia odnotował, że najem odnowił się po wypowiedzeniu przez czynności faktyczne i trwał także po pożarze a najemcy nie złożyli po nim wynajmującemu żadnego oświadczenia wymienionego w art. 664 § 1 i 2 k.c. Skutki prawne przewidziane w powołanym unormowaniu powstają zaś tylko w razie wystąpienia opisanych w nim przesłanek i tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika wola skorzystania z tych uprawnień.

Prima facie widać, że Sąd Najwyższy problem charakteru uprawnień wprowadzonych w art. 664 k.c. i sposobu ich realizacji potraktował per non est i nie poświęcił mu żadnej uwagi. Było to zresztą słuszne w okolicznościach tamtej sprawy, skoro najemca nie sprecyzował, o które z uprawnień mu chodzi i nie wyartykułował żadnego oświadczenia popadają przy tym w niekonsekwencję. Wytknął mu ją przy tym najwyższy organ sądowy wskaując, że raz pisał o zupełnym zniszczeniu przedmiotu najmu a raz o jego uszkodzeniu.

Stanowisko Sądu Najwyższego było więc trafne, ponieważ to do najemcy należy wybór uprawnienia, z którego chce skorzystać a to, czy ma rację, zależy od konkretnych okoliczności sprawy. Z pewnością jednak motywy wyroku z dnia 12 czerwca 2013r. nie obejmują wywodu prawnego na temat art. 664 § 1 k.c. i sposobu realizacji roszczenia o obniżenie czynszu ani nawet stanowczej opinii na ten temat. Takie roszczenie nie było bowiem przedmiotem rozpoznania.

Zdumiewa więc stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie, o którym była mowa wcześniej, że najwyższy organ sądowy stanowczo rozstrzygnął problem.

3. Wreszcie, konieczne jest stwierdzenie, że piśmiennictwo nie poświęciło analizowanej kwestii żadnej uwagi a wypowiedzi na ten temat są zdawkowe, przy czym większość autorów, jak się wydaje, w ogóle nie widzi problemu nie mówiąc już podjęciu próby jego rozwiązania.

J. L., [w:] System Prawa Prywatnego. Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Tom 8 , W. 2011, s. 32. ) stwierdza, że spór o zakres obniżki może być rozstrzygnięty w drodze powództwa o jej ustalenie, bądź przy dochodzeniu przez wynajmującego zapłaty zaległego czynszu; ogranicza się przy tym do tego zdania, które nic nie wyjaśnia i nie posługuje terminologią kodeksową.

P. S., Treść żądania o obniżenie czynszu (art. 664 § 1 k.c.) w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, Przegląd Sądowy 2010, nr 6 s. 86 i n., w ogóle nie zastanawia się nad kwestią charakteru prawa, o którym pisze i jego praktycznemu wykonywaniu.

Milczą zupełnie H. C. [w:] G. B., H. C., S. D., J. G., K. K., M. Z., T. W., C. Ż., Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, tom 2, W. 2009, s. 349, K. P. [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, Tom II, pod red. K. P., W. 1998, s. 226 a nawet F. B. [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, tom 2. Księga trzecia - zobowiązania pod red. Z. R., W. 1972, s. (...) i Z. R. [w:] (...) Prawa Cywilnego, Tom III, część 2 Prawo Zobowiązań. Część szczegółowa, O. 1976, s. 273.

Najdziwniejsze jest zaś, że G. D. w szerokiej analizie art. 664 k.c. ( Rękojmia przy najmie, NP 1967, nr 3, s. 347 i n. ) zapomniał omówić roszczenie o obniżenie czynszu na gruncie kodeksu cywilnego, chociaż przedstawił sytuację pod rządami kodeksu zobowiązań ( G. Domański, op. cit. s. 349. ).

Z kolei P. Z. [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764 ⁹ ), pod red. M F. i M. H., W. 2018, s. 400, pisze trafnie, chociaż bez jakiejkolwiek argumentacji, że wprawdzie obniżenie czynszu nie przysługuje najemcy z mocy prawa lecz ostatecznie z żądaniem takim musi on wystąpić do sądu, który orzeknie o skali obniżki, jeżeli wynajmujący nie zgadza się na żądanie najemcy. Następnie jednak dodaje, że najemca może wystąpić także z powództwem o ustalenie, oraz o świadczenie w przypadku, gdy domaga się zwrotu zapłaconego czynszu za czas występowania wady. Nie uzasadnia jednak swojego poglądu; wzmianka na temat powództwa o ustalenie stanowi jednak zupełne nieporozumienie.

Trudno więc formułować wnioski w oparciu o wypowiedzi literatury skoro wyłącznie rozczarowują.

Odwołanie do przedwojennej doktryny nic zaś nie daje, ponieważ na gruncie dawnego prawa najemca korzystał z obniżenia czynszu ex lege przez czas istnienia wady ( art. 375 § 1 k.z. ).

II.

Spojrzenie na problem z jeszcze jednego punktu widzenia prowadzi do identycznych wniosków.

J. J. twierdził, że w wynajmowanym lokalu dach przeciekał od lat o czym dowiedział się bezpośrednio po zawarciu umowy. Kapitalny remont, o którym wspominał S. B., był bowiem pobieżny.

Umowę strony zawarły jednak w 2014r. a pomimo przecieków J. J. korzystał z najmowanych przestrzeni do września 2022r. a oddał je, ponieważ najem wypowiedział wynajmujący. J. J. podpisywał też kolejne aneksy do umowy najmu, w których godził się na podwyższenie czynszu – ostatni raz w grudniu 2021r. ( aneks k. 17 ).

W tej ostatniej dacie przeciekający dach nie mógł być jednak dla niego żadnym zaskoczeniem, skoro ten stan trwał od wielu lat.

W konsekwencji nie może wyprowadzać z tej okoliczności żadnych skutków. Roszczenia o obniżenie czynszu nie służy bowiem najemcy w myśl art. 664 § 3 k.c., jeżeli wiedział o wadzie najętego przedmiotu.

Nie trzeba natomiast długiego wywodu aby zrównać skutki wiedzy najemcy o stanie wynajmowanej rzeczy w chwili zawarcia umowy najmu ze skutkami jego świadomości w tym zakresie w chwili podpisania aneksu obejmującego podwyżkę czynszu. Wymieniony przepis dekretuje przecież zasadę, że volenti non fit iniuria.

J. J. w grudniu 2021r. zgodził się zaś płacić prawie 3.500zł za lokal z przeciekającym zadaszeniem, wobec czego nie może na tej podstawie kwestionować wysokości czynszu.

Uzasadnienie co do żądania czynszu przez S. B..

I.

Żądanie czynszu ( z odsetkami ) za lipiec, sierpień i wrzesień 2022r. było oczywiście uzasadnione.

J. J. wynajmował bowiem w tym okresie pomieszczenia od S. B. i czynszu nie zapłacił.

Powinien zaś to uczynić na podstawie art. 659 § 1 if fine k.c. i uiścić odsetki za opóźnienie zgodnie z art. 481 § 1 k.c.

II.

Racje podniesione przeciwko żądaniu nie były trafne.

Po pierwsze, jak była już mowa, obniżenie czynszu wymaga uprzedniego wytoczenia sprawy o zobowiązanie wynajmującego do złożenia odpowiedniego oświadczenia woli. J. J. nie wystąpił z pozwem takiej treści i nie uzyskał prejudykatu, który uzasadniałby tezę, że należny od niego czynsz był mniejszy niż określony w umowie.

Ponowienie podkreślić zaś trzeba, że strony w grudniu 2021r. zmieniły umowę najmu i ustaliły nową stawkę czynszu; stan lokalu nie zmienił się zaś od tamtego czasu a był znany J. J., skoro z pomieszczeń korzystał od 2014r.

Powielanie uwag poczynionych powyżej jest przy tym zbędne.

Trzeba natomiast odnotować, że J. J. nie złożył S. B. oświadczenia, że domaga się obniżenia czynszu ani też o potrąceniu ewentualnej nadpłaty z niedoborem.

Stanowisko procesowe, zgodnie z którym powinno dojść do potrącenia ( k. 118 ) nie jest zaś równoznaczne z oświadczeniem woli o potrąceniu; z procesowego punktu widzenia było też spóźnione ( art. 203 ¹ § k.p.c. ) a ponadto rodzi się kwestia zaadresowania go do pełnomocnika procesowego nie zaś do samej strony.

Przed rozpoczęciem sprawy J. J. nie składał też wynajmującemu oświadczeń, o których mowa w art. 664 § 1 k.c. Fakt, że roszczenie o obniżenie czynszu wymaga wytoczenia powództwa, nie zwalnia przecież najemcy z konieczności jego wyartykułowania. Nie można, przynajmniej teoretycznie, wykluczyć sytuacji, w której wynajmujący uznałby je, co przecież zupełnie zmienia postać rzeczy.

Tak jednak w sprawie nie było.

Uzasadnienie co do żądania 15.000zł przez J. J.

I.

J. J. żądał od S. B. 15.000zł zwrotu utraconych korzyści; 23 maja 2022r. podnajął bowiem na rok część wynajętych od niego pomieszczeń za 1.500zł miesięcznego czynszu. Otrzymał natomiast tylko 2.500zł, ponieważ jego podnajemca zawarł umowę bezpośrednio z S. B..

S. B. wnosił o oddalenie powództwa eksponując brak zgody na podnajęcie pomieszczenia oraz to, że umowa podnajmu i tak ulegała rozwiązaniu 30 września 2022r.

II.

1. Żądanie trafiało w próżnię.

J. J. nie miał w ogóle prawa oddać najętych pomieszczeń w podnajem bez zgody wynajmującego a odwołanie do art. 668 § 1 k.c. było chybione. Przepis ten dotyczy bowiem najmu w ogólności i jest wyłączony przez art. 688 ² zd. 1 k.c. regulującego w szczególny sposób prawa stron umowy najmu lokalu ( argumentum a rubrica ). To unormowanie stanowi natomiast, że bez akceptacji wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnajmować.

Zgodnie przy tym z communis opinio przepisy rozdziału II Działu I Tytułu XVII Księgi Trzeciej kodeksu cywilnego mają zastosowanie do najmu lokalu każdego typu a nie tylko lokalu mieszkalnego. J. J. wynajmował zaś od S. B. pomieszczenia; uznanie ich za lokal w rozumieniu powołanego uregulowania nie podlega więc dyskusji.

Trudno też zignorować jednoznaczne, negatywne zdanie S. B. ( k. 89 ).

W rezultacie umowa podnajmu, z punktu widzenia S. B., nie była skuteczna. J. J. nie może zatem w oparciu o nią budować żadnych roszczeń przeciwko niemu.

2. Ponadto, S. B. nie miał legitymacji biernej.

Nie on zawarł i nie on zerwał umowę podnajmu z J. J.; uczynił to przecież podnajemca i on powinien być adresatem ewentualnych pretensji powoda. Teza, że S. B. ponosi odpowiedzialność za jego działania nie znajduje zaś żadnego usprawiedliwienia.

3. Nie było też wystarczających podstaw do wniosku, że szkodę J. J. wyrządził sam S. B.. Na gruncie prawa cywilnego obowiązuje zasada swobody umów a odpowiedzialność za szkodę wchodzi w rachubę tylko w przypadku działania zawinionego i bezprawnego ( art. 415 k.c. ). Trudno stwierdzić zaś jakie unormowania naruszyć miał S. B. zawierając umowę najmu swojego lokalu z osobą, która wcześniej podnajmowała go od J. J..

Żaden przepis nie zabrania takich działań a walka konkurencyjna jest przecież nie tylko legalna, lecz pożądana i należy do istoty gospodarki rynkowej; przedsiębiorca nie ma zresztą żadnego względnego prawa do swoich klientów ( por. np. E. Nowińska [w:], E. Nowińska, K. Szczepanowska – Kozłowska, Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Komentarz, Warszawa 2022, s. 281 i n. ). Pomijając inne kwestie, trudno rozpatrywać spór na gruncie ochrony konkurencji skoro J. J. w ogóle nie nawiązał to tego aspektu sprawy.

4. Wreszcie, w myśl art. 668 § 2 k.c., który znajduje zastosowanie do każdego podnajmu, umowa tego typu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia najmu głównego.

Nie było zaś sporu, że S. B. wypowiedział J. J. najem ze skutkiem na dzień 30 września 2022r. oraz, że najem rozwiązał się z tą datą; J. J. lokal bowiem oddał. Nawet więc gdyby per inconcessum przyjmować, że mógł go podnajmować, pożytki należałyby mu się jedynie do września poprzedniego roku. Uwzględniając oświadczenia o zapłacie, w grę wchodzić więc może co najwyżej roszczenie wynikające za sierpień i wrzesień.

Uzasadnienie co do żądania 22.247,71zł przez S. B..

I.

1. S. B. domagał się od J. J. 22.247,71zł odszkodowania za zdewastowanie wynajmowanego lokalu. Tyle bowiem kosztować ma przywrócenie go do właściwego stanu.

J. J. wnosił o oddalenie powództwa podnosząc, że pomieszczeń nie zdemolował a w grę weszło zwykłe zużycie.

2. Na wstępie należy przypomnieć, że ciężar dowodu faktów istotnych dla rozstrzygnięcia spoczywa zaś na tej stronie, która wywodzi z nich skutki prawne ( ei incumbit probatio qui dicit – art. 6 k.c. ). Ta strona ponosi też ryzyko niepowodzenia i zaniechań w tym zakresie.

3. Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dokumentów i fotografii, które nie budziły wątpliwości i nie były kwestionowane.

Jak była zaś mowa, z uwagi na zaniechanie przez S. B. złożenia wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, Sąd oddalił wnioski o przesłuchanie świadków; zeznania i tak nic by nie dały wobec czego fatygowanie świadków było niepotrzebne. Jak była już mowa, zeznania stron mają charakter uzupełniający i ich przeprowadzenie w właściwie nie powinno mieć miejsca.

Sąd w sprawie cywilnej a zwłaszcza gospodarczej nie jest zaś ani zobowiązany ani nawet upoważniony do uzupełniania z urzędu wniosków dowodowych stron.

II.

1. Rację co do zasady miała strona powodowa.

Najemca jest bowiem zobowiązany do dokonywania drobnych napraw rzeczy najętej ( art. 662 § 2 k.c. ) a w tym, jeżeli wynajmuje lokal, do dokonywania drobnych naprawy podłóg, drzwi i okien, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również napraw instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania i wody ( art. 681 k.c. ).

Pomijając treść umowy, jest też oczywiste, że do jego obowiązków należy też posprzątanie lokalu.

2. Pomimo to, powództwo było uzasadnione tylko częściowo a rozstrzygnięcie wynikało z kwestii dowodowych, a zwłaszcza, zaniechań w tym zakresie.

Trafne okazało się żądanie zwrotu kosztu zakupu przepływowego ogrzewacza do wody. Znajdował się bowiem na wyposażeniu lokalu w chwili zawarcia umowy najmu a nie było go po zdaniu pomieszczeń. Odpowiedzialność najemcy za jego brak nie podlega dyskusji. Ogrzewacz kosztował jednak tylko 295zł.

Zasadnie też S. B. domagał się zasądzenia kosztu posprzątania pomieszczeń. Konieczność zrobienia w nich porządku wynikała bowiem jednoznacznie z fotografii, które obrazowały ich stan po opuszczeniu przez J. J.. S. B. przedstawił zaś opiewający na 1.780zł kosztorys prac pochodzący od osoby trzeciej i tym samym wykonał obowiązek dowodowy.

3. W pozostałej części S. B. nie udowodnił żądania co do wysokości.

Twierdził, że pomieszczenia zwolnione przez J. J. wymagały odnowienia, jednak ograniczył się do przedstawienia własnego szacunkowego wyliczenia kosztów renowacji. Określenie wysokości nakładów niezbędnych do wykonania remontu wymaga jednak wiadomości specjalnych i dowodu z opinii biegłego, zwłaszcza, że w rachubę wchodziły liczne prace a J. J. kwestionował roszczenie.

Dokumenty, które przedstawił S. B. nie uzasadniały przy tym odmiennego rozstrzygnięcia. Sporządzony przez niego na potrzeby wezwania do zapłaty kosztorys, jako dokument prywatny pochodzący od niego, wykazywał jedynie, że został sporządzony.

Inne dokumenty nie dawały się zaś powiązać z twierdzeniami pozwu. W szczególności chodzi o dokumentujące wydatek na montaż wodomierza ( k. 47 ), zakup wodomierza, łączników, kolanek, śrubek, nypli, mufek, wężyka i zaworu ( k. 49 ) oraz wykonanie napraw, uzupełnienie brakujących elementów i zabezpieczenie instalacji elektrycznej ( k. 48 ); w tym ostatnim wypadku zwraca też uwagę ogólnikowość wykluczająca ustalenie co kontrolnie zostało zrobione.

Opinia biegłego była więc nieodzowna.

III.

W konsekwencji Sąd zasądził od J. J. na rzecz S. B. na podstawie art. 471 w związku z art. 662 § 2 i 681 k.c. 2.075zł ( a w tym 295zł za przepływowy ogrzewacz do wody i 1780zł za sprzątanie ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie na zasadzie art. 481 § 1 k.c. i oddalił powództwo w pozostałej części.

Rozstrzygnięcie o kosztach w sprawie VGC 174/23

I.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. podstawie art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 99 i 100 zd. 1 k.p.c. mając na uwadze, że S. B. wygrał sprawę w 37 setnych a J. J. w 63 setnych, celowe koszty dochodzenia roszczeń przez S. B. wyniosły 5.280zł i obejmowały 1.663zł opłaty od pozwu, 3.600zł wynagrodzenia pełnomocnika i 17zł podatku od pełnomocnictwa a koszt obrony J. J. ograniczył się do wynagrodzenia pełnomocnika ( ustanowienie go z urzędu nic nie zmienia ).

S. B. należał się więc zwrot 1.953,60zł ( 37 setnych z 5.280zł ) a J. J. 2.268zł ( 63 setne z 3.600zł ).

Sąd nie kompensował kosztów z uwagi na konieczność zachowania przejrzystości rozliczeń w kontekście wynagrodzenia pełnomocnika z urzędu.

II.

1. Sąd przyznał pełnomocnikowi z urzędu ze Skarbu Państwa 1.332zł a więc tę część wynagrodzenia, której nie mógł on odzyskać od S. B. z uwagi na wynik sprawy ( 37 setnych z 3.600zł ).

2. Określając wynagrodzenie pełnomocnika z urzędu Sąd zastosował Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie ( tekst j. Dz. U. z 2023., poz. 1964 ) przyjmując, że Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu ( tekst j. Dz. U. z 2023., poz. 2631 ) jest niezgodne z Konstytucją ( w całości ). Nie ma przecież żadnych podstaw do różnicowania wysokości wynagrodzenia pełnomocnika z wyboru i z urzędu i obniżania go o połowę, gdy w grę wchodzi zastępstwo ex officio; wykonane czynnością nie różnią się w żaden sposób a Sąd jest związany tylko Konstytucją i ustawami.

Z tego samego powodu Sąd nie powiększył wynagrodzenia o podatek od towarów i usług. Zastosowane Rozporządzenie określa bowiem stawkę wynagrodzenia brutto a mieszanie rozporządzeń jest wykluczone z istoty.

Doliczenie podatku ponownie też różnicowałoby stawki – tym razem na niekorzyść Skarbu Państwa a przede wszystkim stron, do czego również nie ma podstaw.

Rozstrzygnięcie o kosztach w sprawie VGC 174/23

1. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. podstawie art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 99 k.p.c. S. B. wygrał bowiem sprawę w całości.

2. Sąd przyznał pełnomocnikowi powoda z urzędu wynagrodzenie w stawce minimalnej z tych samych co omówione wyżej względów.